自宅を妻に贈与する場合【不動産・税金相談室】

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Q 現在住んでいる自宅は、祖父の代から所有している土地に父親が建てた建物で、数年前に父親から相続しました。最近、婚姻期間20年以上の配偶者に居住用不動産を贈与した場合は、2,000万円+基礎控除110万円まで、贈与税がかからないことを聞きました。

そこで、この自宅の持ち分を一部、妻に贈与しようと考えています。この自宅はかなり広いこともあり、将来売却する可能性もあります。そのようなことも考えると、土地と建物をどのような割合で贈与したらよいか、考えています。何か良いアドバイスはありますでしょうか?

A 居住用不動産(自宅)を贈与するにあたっては、土地を贈与するのか、建物を贈与するのか、両方を贈与するのか、また、その全部を贈与するのか、一部持ち分を贈与するのかなど、いろいろな方法が考えられます。

建物は時の経過とともに老朽化していきますので、価値としてみれば、土地の方が価値がある、とも言えます。奥様はそう言うかも知れません。

ただ、将来売却の可能性もあるということであれば、その時の税金のことも考えておく必要があります。特に、祖父の時代に取得した土地ということであれば、相当低い金額で購入していると思われるからです。

相続した財産を売却した場合は、元々その財産を取得した方が取得した時期および価格を引き継ぐことになっています。すなわち、土地の売却益の計算にあたっては、実際の売却価格から、祖父が取得した価格を控除して計算することになります。
そうなると、相当の売却益が出る可能性があるのではないでしょうか?

ただし、居住用不動産を売却した場合は、一定要件に該当すれば3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。
この場合、居住用不動産が夫婦2人の共有であれば、この3,000万円特別控除を、夫婦それぞれに適用することができ、最高6,000万円の控除を受けることができます。
奥様が土地だけしか持っていない場合は、夫婦で合わせて3,000万円までしか特別控除を受けることができません。

夫婦2人が、それぞれ3,000万円の特別控除の適用を受けるためには、2人とも建物を所有している必要があります。居住用というのはあくまで、建物が主体になるからです。その上で、売却益は主として土地の部分から生じるものですから、2人とも土地を持っている必要があります。

すなわち、将来の譲渡税のことを考えれば、夫婦2人が土地も建物も持つようにしておいた方が良いのです。2,110万円までの贈与が非課税となるのですから、その範囲で土地と建物の持ち分を奥様に贈与するとよい、ということになります。

ただし、これはあくまでも将来売却の可能性があるということを考慮してのことです。土地建物の持ち方はそれ以外にも思惑があるでしょうから、それは別途考えてください。

なお、2,000万円非課税の特例(贈与税の配偶者控除)は、贈与後も引き続き居住することが、適用要件となっていますので、贈与後すぐに売るための贈与は、その適用は否認されますので、ご注意ください。

《担当:北岡》

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