離婚による自宅の取得【不動産・税金相談室】

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相続

Q 現在、夫と離婚に向けて協議をしておりますが、自宅の名義(現在は夫100%)をどのようにするべきか、結論が出ていません。
不動産会社へ相談したところ、自宅の価値(時価)は約1,300万円であり、住宅ローンの残債は1,000万円ほどです。

今後もこの家には私が住むことになっておりますので、父から資金援助を受けて、私が住宅ローンを引き継ぐことにより、名義を変更したいと考えておりますが、税務上の問題はあるでしょうか。

A ご質問のケースでは、いくつか税務上の問題が想定されます。

1つは、財産分与や負担付贈与(ご質問のように債務付きでの名義変更)、あるいは売買については、その不動産の時価により取り扱わなければならない点です。
そのため、時価と残債相当額との差額について、ご質問者に対して贈与税が生じる可能性があります。

2つ目は、お父様から資金援助を受けられるということですので、その資金について贈与税が生じる点です。
つまり、残債相当額の1,000万円をお父様から、時価と残債との差額の300万円はご主人から贈与を受けたとして、合計1、300万円の贈与が認定される可能性があるのです。

ただし、時価との差額300万円が離婚による財産分与と認められる場合には、その部分については、贈与税等の税金の問題は生じません。

また、お父様からの贈与については、一定の要件の下で「住宅取得資金贈与の特例」を適用することが考えられます。
ただし、住宅ローンを返済するための資金は、特例の対象外とされておりますので、あくまでも売買により自宅を取得し、その後、ご主人が売却代金によりご自身の住宅ローンを返済する必要があります。

ご質問のようにローン返済を目的として受けた贈与は対象外なのです。
また、親族間での取引は対象外となりますので、離婚が成立して「他人になった」後で、取引しなければならない点にもご注意ください。

最後に3つ目として、ご質問では触れていらっしゃいませんが、売買にしても負担付贈与にしても、ご主人は自宅を売却したものとして譲渡所得が発生することです。
その際に注意したいのは、居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除については、前述の住宅取得資金贈与の特例と同様に、離婚成立後の売買でなければ適用できないことです(親族間の取引は対象外です)。

現状、離婚協議がどの程度進んでいらっしゃるのか不明ですが、上記の点を踏まえ、財産分与などを含めてご検討いただければ幸いです。

《担当:樋口》

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