時効取得した土地の課税関係【不動産・税金相談室】

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Q 相続対策を行ってもらっていたところ、自宅の物置場として使用していた土地が、まったく知らない人の土地であることがわかりました。弁護士の先生に相談したところ、裁判所に時効取得の援用に係る訴訟というものを起こして、時効取得が成立しました。この場合、税金面では何かする必要があるのでしょうか?

A 取得時効とは、他人の財産を、一定期間所有の意思をもって、平然かつ公然に他人の物を占有することによって、所有権を時効により取得できるというものです。

取得時効が完成しただけでは、他人の資産の所有権を取得することはできず、裁判所等に時効を援用をした場合に、晴れて所有権を取得することができます。
 
今回、土地を時効の援用により取得した場合には、その時効により取得された土地の財産の価額(時価)が経済的利益となり、その時効により取得した日の属する年分(時効を援用したとき)の一時所得として、所得税の課税の対象となります。

ポイントは、「取得の時期」と「収入金額」となります。
 
たとえば、平成27年1月に時効取得の援用をし、平成28年7月に時効取得が成立した場合は、どうなるでしょうか?
取得の時期はあくまで、時効を援用した時になりますので、平成27年1月になります。したがって、平成27年度の確定申告にて、一時所得の申告をしなければなりません。

では、収入金額はどうなるのでしょうか?
結論から言うと、時効を援用した時における、その土地の「時価」になります。上記の例でいうと、平成27年1月時点のその土地の「時価」です。

なお、「時価」については、原則として財産評価基本通達により算出した金額、つまり相続税評価額でよいとされています。

具体的な計算方法は、平成27年1月時点のその土地の状況について、

 ・「時価」1,000万円
 ・時効援用などに伴う経費が100万であった場合

 (1,000万円-100万円-50万円)×1/2=425万円

が、一時所得の金額となります。
さらに、この時効取得した土地を、平成29年2月に売却した場合の譲渡所得の計算はどうなるでしょうか?引き続き、上記の例でみていきましょう。

所有期間は、平成27年1月~平成29年2月(平成29年1月1日時点で判定)に基づいて計算しますので、5年以下で短期譲渡所得となります。
譲渡対価より控除される時効取得した土地の取得費の額は、平成27年1月時点の時価、つまり1,000万円ということになります。

概算取得費(譲渡対価×5%)が取得費の額とはなりませんので、ご注意ください。
なお、売却価額が2,000万円、譲渡費用が100万円だった場合の短期譲渡所得の金額は、次のようになります。

(2,000万円-1,000万円-100万円)=900万円

短期譲渡所得ですので、これに39%の税率(所得税30%、住民税9%)が、かかってくることになります。

《担当:利根川》

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