自宅とローンの贈与について【不動産・税金相談室】

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相続

Q 近々、息子に私の自宅を贈与しようと考えています。住宅ローンは残債があり、今後は息子に住宅ローンを負担してもらおうと考えております。

各評価額等は、それぞれ次の通りとなっています。

・ 住宅ローンの残債   2,000万円
・ 建物の相続税評価額   500万円
・ 土地の相続税評価額  1,600万円

この場合、土地建物の相続税評価額の合計2,100万円から、住宅ローンの残債2,000万円を差し引くと、100万円となり、贈与税の基礎控除110万円の範囲内となり、贈与税はかからないと考えております。

このような考えで、間違いないでしょうか?

A ご質問者様のように、財産と債務をひも付きで贈与することを、専門用語では、「負担付贈与」といいます。
つまり、住宅ローンという負担付で、自宅を贈与するということですね。

このような場合、贈与税額を計算する際、財産(自宅)の金額から負担(住宅ローン)の金額を差し引いて計算することとなります。
したがいまして、ご質問者様の計算は、一見、正しいように思われます。

ただし、負担付贈与の場合は、相続税評価額ではなく「通常の取引価額」で評価しなければならない、ということになっています。
「通常の取引価額」とは、つまり「時価」の事です。

上記の相続税評価額は、土地については、一般的に時価(公示価格)の8割程度で評価をされています。
また、建物については、ざっくりいうと、新築の場合には、建築費用の
4割から5割程度の評価額になることが多いようです。

したがって、今回の場合、時価は3,000万円程度になると推定しますと、贈与税の計算は、次のようになります。

(3,000万円-2,000万円-110万円)×30%-90万円 = 177万円

これをこのまま実行してしまいますと、ご質問者様の場合、177万円の税額が発生するため、翌年の2月1日~3月15日までの間に、贈与税の申告と納付が必要となってしまいます。

負担付贈与につきましては、バブルの崩壊以後、上記のように厳しい取扱いに変更されておりますので、十分気を付けた方がよろしいかと思います。

《担当:高橋》

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