時価よりも相当低い価額での譲渡【不動産・税金相談室】

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Q 自宅の隣の家の所有者が亡くなり、その相続人より、土地建物を購入してくれないか、との打診がありました。隣の家とは生前より仲良く、お互いいろいろと行き来があったこともあり、時価よりもかなり低い金額で買うことができそうです。この場合、税務上では何か問題があるでしょうか?

A 自宅の隣の土地は借金してでも買え、なんて言われていることもありますので、将来のためになるものであれば、是非、買われると良いかと思います。
しかも安く買えるというのであれば、なおさらです。

ただし、この場合の注意点は、低額譲渡は、みなし贈与になる可能性があるということです。
税務上、個人から著しく低い価額の対価で、財産を譲り受けた場合には、みなし贈与とされ、贈与税が課されます。

みなし贈与課税されるのは、その財産の時価と、支払った対価の差額です。
不動産の場合は、通常取引される価額が時価となります。

では、どの位安く買うとダメなのかというと、著しく低いとしか書かれておらず、明確ではありません。法人に売った場合は、時価の2分の1未満と明確なのですが、個人間の場合はそれは適用されません。

したがって、時価の2分の1未満では完全にアウトですが、それ以上でも著しく低いと認定されることはあります。私自身の感覚では時価の70%くらいの譲渡でも、著しく低いということになるのでは?と思います。
  
また、時価も路線価ではなく通常取引される価額ですので、高めに考えておく必要があります。1つの目安としては路線価を80%で割り返した額を基準にしてもいいでしょう。(路線価が坪80万円なら、80%で割り返すと坪100万円が時価となる)

いずれにせよ、売買価額を決める時は様々な事情によって変わってくるでしょうから正解はないと思います。したがって、隣との取引であっても、第三者である不動産屋さんに相談して、売買価格を決める、契約書を作ってもらう、などをした方が良いかと思います。

なお、売る方はいくらで売っても、売った金額で譲渡所得の計算をすればよいので、問題はありません。

《担当:北岡》

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