中古住宅取得の際の注意点【不動産・税金相談室】

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Q 今般、中古住宅を購入し、住宅ローン控除を受けようと思うのですが、中古住宅ということで、特に注意しておくべき点はありますか?

A 近年、住宅ローン控除に関する税制改正がいくつかありました。中でも中古住宅に関しては、複雑な改正もあり、少しわかりづらくなっています。

中古住宅の住宅ローン控除を受けるにあたっては、以下の点にご注意いただければと思います。

1.住宅ローン控除の拡充について
    
平成26年4月からの税制改正で、住宅ローン控除の枠が、最大2,000万円拡充されました。一般の住宅ローンの上限が、4,000万円となり、毎年ローン残高の1%の税額控除を受けることができます。
 
この拡充は、「消費税が増税された分を、住宅ローン控除で穴埋めしよう」という趣旨のものです。

したがって、消費税の増税の影響を受けない場合は、住宅ローン控除は拡充されていません。

これに関して、中古住宅の場合には、重要な注意点があります。

中古住宅は通常、個人間での売買になることが多いものです。
消費税は、一般の個人には課税されませんので、中古住宅の売買は、消費税増税の影響を受けていないのです。

したがって、住宅ローン控除の拡充もない、ということになります。
この点は皆様、十分にご注意いただきたいと思います。

2.耐震改修工事について

新築住宅にはない、中古住宅特有の要件の一つに、「耐震構造上、一定の基準を満たしていること」というものがあります。

したがって、これを満たしていないものについては、耐震改修工事を行う必要があります。

これについては、以前は、耐震改修工事が完了したものを購入しなければなりませんでしたが、平成26年の税制改正で、「取得後に改修工事を行ってもよい」ということになりました。

ただし、住み始める日までには、改修工事が完了している必要があります。

ここでも、ひとつ注意点があります。

改修工事自体は取得後でもよいのですが、「申請は取得前」に行っておく必要がある、ということです。すなわち、改正後においても、事前の対応が必要ということですね。

3.認定長期優良住宅

認定長期優良住宅や、認定低炭素住宅の場合には、控除枠が更に1,000万円拡充される(5,000万円まで)という特例があります。

これは新築した場合、または新築住宅を購入した場合に限られていますので、中古住宅には適用がない、ということも注意しておかなければなりません。

とはいっても、この認定制度は比較的新しいものですので、認定長期優良住宅などが中古市場に出回っていることは、まだまだ少ないかもしれませんが…。

以上、中古住宅の住宅ローン控除については、新築住宅の場合と比べて、多少複雑で、ハードルが高い面もありますので、適用要件などを十分にご確認いただく必要があるかと思います。

《担当:高橋》

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