タワーマンション節税について【不動産・税金相談室】

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Q 友人から、相続税の節税には、タワーマンションがいいということを聞いたのですが、これについて詳しく教えてください。

A タワーマンション節税というキーワードは、よく耳にするお話ですね。

タワーマンション節税は究極の節税対策と言われることもあるほど、効果の大きい対策と言えます。 
特に最上階の角部屋で南向きなどになると、その効果がさらに絶大なものとなります。

例えば、都心の一等地にあるタワーマンションの40階(最上階、角部屋、南向き)を1億円で購入したとしましょう。
そうすると、相続税を計算するうえでは、概ね2,000万円~3,000万円で評価されることとなります。

つまり、1億円をお金で持っているよりも、タワーマンションとして持っていると、7割~8割の評価減ができるということです。

かなり大きな節税効果が得られますが、なぜこのようなことが起こるのでしょうか?理由は、いくつかあります。

まず、よくネットや書籍に書いてある理由は、「戸数が多いため、1戸あたりの土地の持ち分が少なくて済むから」という理由です。
確かにこれもあるでしょう。しかし、もっと大きな理由があります。
  
それは、建物の相続税評価の問題です。
相続税法上、建物の評価額は、固定資産税評価額で評価されます。

建物の固定資産税評価額は、簡単に言うと「材料費をベースにした金額」で評価されます。
これに対して、タワーマンションの取引価格は、単に材料費に比例するものではなく、プレミア価格が上乗せされた価格となっています。

つまり、固定資産税評価額には、このプレミアム部分が反映されないため、
プレミアム部分が大きいタワーマンションは、節税効果が高いというわけですね。

また、固定資産税評価額は、1戸あたりではなく、建物1棟で評価され、これを単純に、床面積で割って、1戸あたりの評価額を計算します。

これに対し、階層が高くなればなるほど、実際の取引価格は大きくなりますね。南向きだったり角部屋だったりすると、さらに大きくなります。

つまり、固定資産税評価額は、どの部屋でも一律で同額なので、最上階、角部屋、南向きなどの場合は、それだけ取引価格とのかい離が大きいく、節税効果が高いということになるのです。

以上が、タワーマンション節税に関するご説明ですが、この対策は、比較的手軽で、効果も大きい対策と言えますね。

しかしながら、賃貸する場合は空室リスクなどのリスクや、比較的低いとはいえ、価値下落リスクなども当然にあります。

また、この節税効果を得るためだけにタワーマンションを購入し、相続直後に売却した場合などには、否認事例(裁判例)もありますので、くれぐれも慎重に検討した上で、実行するようにしてください。

《担当:高橋》