確定申告編5【不動産・税金相談室】

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Q 不動産の賃貸収入があるので、確定申告をしなければならないのですが、不動産所得の経費は、どこまで認められるのでしょうか?

A 不動産所得は、不動産を賃貸することによる家賃や共益費などの収入です。
賃貸収入は、一旦不動産を賃貸してしまえば、特に労力を有することなく入ってくるため、不労所得とも言われます。

したがって、人が動くことによる経費はあまりかからず、そのため控除できる必要経費は限られてきます。

たとえば、次のようなものが必要経費になります。

・固定資産税などの租税公課
・建築や購入のための借入金の利子
・減価償却費
・火災保険料や地震保険料
・土地を借りている場合の地代
・不動産会社や管理組合などへの管理費
・管理や賃貸仲介、契約更新等の手数料
・修繕費
・共用部分の水道光熱費
・その他、必要な消耗品や事務費他

よくある経費で、ちょっと落とすのは厳しいと思われるのは、次のようなものがあります。

・自動車の減価償却費 ・・・ 賃貸業に自動車は必要?
・会議費(飲食費) ・・・ 誰と会議をするの?
・交際費(飲食費やゴルフ) ・・・ 誰を接待するの?
・新聞図書費 ・・・ 情報収集や勉強はいいけど、何のため?
・通信費(電話や携帯代)・・・ それ程連絡することはないのでは?
・交通費(電車やタクシー代)・・・物件は近くにあるのにそんなにかかる?
・雑給(アルバイト代)・・・ アルバイトに何をしてもらうの?
 
というような感じで、不動産所得の場合は、落とせる経費はどうしても少なくなってしまいます。

ただし、物件取得初年度は、建築や賃貸開始にあたって、経費になるものは、意外と多くなります。
たとえば、次のような支出は、経費とすることができます。
   
・登記のための登録免許税
・司法書士等の報酬
・不動産取得税  
・入居のための仲介手数料
・一定金額以下の備品や設備 など

また、青色申告をすることにより、青色申告控除を受けることができます。
通常の場合は、10万円の控除ですが、事業的規模になると65万円の控除を受けることも可能です。

事業的規模とは、形式的な基準としては、5棟10室基準というものがあります。
戸建てであれば5棟以上、アパートやマンションであれば10室以上賃貸していると、事業的規模になります。
(目安という意味で、これ以外の場合でも事業的規模になることもあります)

事業的規模になった場合は、65万円の青色申告控除だけでなく、青色事業専従者給与を、必要経費にすることも可能です。

奥様など親族に給与を支払うことができる、ということですね。もちろん、実際に事業に従事する必要があります。

以上のようなものを経費にすることができます。

経費にできるものはないか、是非、いろいろ考えてみてください。

《担当:北岡》