確定申告編3 譲渡所得の計算方法【不動産・税金相談室】

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Q 平成25年中に自宅を売却しましたが、譲渡所得はどのように計算すれば良いのでしょうか。

A 譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

『譲渡価額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得』

具体的には、それぞれ次のものが該当することとなります。

<譲渡価額>

譲渡価額は、自宅等の不動産の売却金額をいいます。
また、売却時にその年分の固定資産税相当分を精算するケースが多いですが、この精算金も譲渡価額に含まれます。

<取得費>

取得費は、その不動産を取得した際の取得価額と諸経費の合計額から、償却費相当額を控除した金額をいいます。

諸経費には、取得時の仲介手数料、印紙代、登記費用等が含まれます。

また、建物については使用に伴い価値が減少する資産ですから、税務上定められた方法により「償却費相当額」を計算して、取得価額から控除しなければなりません。

償却費相当額の計算は以下のとおりです。

『建物等の取得価額×0.9×償却率×経過年数』

なお、取得価額が譲渡価額の5%に満たない場合や、取得価額が不明な場合には、譲渡価額の5%相当額を取得費の金額とすることができます。

<譲渡費用>

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、印紙代、測量費や建物の取壊し費用等が含まれます。

ご質問のように昨年中に自宅等の不動産を売却した場合、その売却により利益(譲渡所得)が生じているのであれば、確定申告をして納税する必要がありますので、まずは上記のとおり譲渡所得を計算してみましょう。

また、3000万円特別控除や軽減税率、収用の特別控除等の各種特例を受ける場合にも、特例の適用には確定申告が要件となりますのでご注意下さい。

一方、譲渡損失が生じている場合や特例の適用がない場合には、確定申告の必要はありません。

ただし、居住用財産(自宅)の売却については、譲渡損失を他の所得と損益通算(または翌年への繰越)が認められるケースがありますので、この場合には譲渡損失の特例を受けるための確定申告を行うこととなります。

《担当:樋口》