自宅用マンションを賃貸にした場合【不動産・税金相談室】

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Q ローンで購入したマンションに現在住んでいますが、この度、新たに戸建ての住宅を購入することになり、現在のマンションは賃貸に出すことになりました。

この場合、マンションの償却費を計算するための取得価格はどのようになるのでしょうか?もう5年住んでいますので、取得した時の価格ではないですよね?

また、今までやっていた住宅ローン控除はどうなりますか?

A 5年住んでいますから、その間の償却費相当額を差し引いた金額が不動産所得におけるマンションの取得価額になります。

マンションは通常、土地の権利も含まれていますから、まずは5年前に購入した時の価格を、土地と建物に分けます。

契約書に消費税額が記載されていれば(購入価格の内、消費税いくらなどと)、その消費税額を消費税率(5%)で割り戻して、建物の価格を計算します。

消費税は、土地の価格部分は非課税であり、建物の金額にしかかからないからです。

建物の価格が出たら、それに耐用年数に応じた償却率を掛けることにより、まずは1年間の償却費を計算します。

ただし、自宅として使っていた建物の償却費相当額は、通常の耐用年数の1.5倍の耐用年数に応じた償却率を使うことになっています。

マンションの耐用年数は、47年となっています。したがって、
47年×1.5=70.5→切捨て70年→償却率0.015 となります。

たとえば、当初の建物の購入価格が5,000万円、5年住んだ場合の償却費相当額および不動産所得の計算に用いる取得価格は、次のようになります。

5,000万円×0.9×0.015×5年=337.5万円・・・償却費相当額

5,000万円-337.5万円=4,662.5万円・・・不動産所得の取得価格

上記の4,662.5万円を基に、不動産所得の償却費を計算していきます。

なお、不動産所得の償却費を計算するにあたっての耐用年数は、中古資産の耐用年数の特例を使うことができます。

5年住んだ中古ということで、耐用年数を短くすることができるのです。その計算は、次のようになります。

47年-5年(経過年数)+5年×20%=43年

当初の耐用年数から経過年数を引いて、経過年数の20%を足す、という計算式です。

耐用年数が短くなれば、少しは償却費が増えますので、所得計算上、有利になりますね。

なお、賃貸に出すわけですから、当然、住宅ローン控除は使えなくなります。
新たに購入する自宅をローンで購入するのであれば、そちらの方で新たに住宅ローン控除を使うことになります。

《担当:北岡》