不等価交換をした場合【不動産・税金相談室】

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Q この度、私が持っているA土地と、母が持っているB土地の交換をしようと考えています。

それぞれの時価は、A土地が2,000万円、B土地が5,000万円です。

手持ち資金もないですし、母親との交換ですので、差額の3,000万円の精算は、しないことにしています。

この場合、税金の問題は、どのようになるのでしょうか?
交換の場合には、特例があると聞いていますが、適用できるでしょうか?

A まずは、A土地とB土地の差額3,000万円は、どのように取り扱われるのか、というところが気になるところですね。

この3,000万円については、やはり贈与ということになり、贈与税が課税されることになります。

この場合の適用税率は、現行税制では最高税率50%が適用されますので結構な税負担となってしまいます。

それでは、残りの2,000万円部分については、どうなるのでしょうか?

この場合は、お互いが自分の持っている土地を「2,000万円で売却」したものとして、所得税と住民税が課税されることになります。

どういうことかと言いますと、お互いがそれぞれA土地、B土地を売却しその代金として2,000万円(のB土地、A土地)をもらった、とお考えいただくと分かりやすいかと思います。

要するに、代金がお金ではなく、土地だということですね。

この場合、交換しただけということもあり...

「2,000万円の土地を2,000万円で売却したのだから、税金は出ないのではないか?」

と思われる方いらっしゃいませんでしょうか?(結構いらっしゃるのではないでしょうか?)

譲渡所得税の計算は、「時価がいくらのものをいくらで売ったか」ではなく、「いくらで取得したものをいくらで売ったか」で考えます。

つまり、この場合は、「2,000万円の土地を」2,000万円で売却ではなく
「○○万円で取得した土地を」2,000万円で売却した、と考えることになります。

したがって、例えば1,500万円で取得した土地であれば、500万円の売却益が発生することになり、これに対して所得税、住民税が課税されることになるということです。

また、このように固定資産を交換した場合、税額が軽減される優遇措置があります。

「固定資産を交換した場合の特例」です。

しかし、残念ながらこの特例は、「等価交換」を前提としたものですので、今回のように、2,000万円と5,000万円という場合には適用されません。

(差額が、高い方の金額の20%の範囲内であれば、特例は受けられます)

このように、不等価交換をした場合には、差額部分は贈与税、それ以外の部分は所得税、住民税が課税されるということになります。

以上となります。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

《担当:高橋》