外国にある自宅を売却した場合の各種特例について【不動産・税金相談室】

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Q 自宅を売却した場合には、3,000万円の特別控除など様々な特例があると思いますが、国外にある自宅の場合にはこれらの制度は利用できるのでしょうか?

A 前号では、国外にあるご自宅を売却した場合には...

1.非居住者に該当する場合は、日本の所得税はかからない
2.日本円への換算は、TTM(仲値)で計算する
3.譲渡益に含まれている、為替差損益相当額も、譲渡所得に含める

という、ご質問者様の事例についての概要を、ご説明させていただきました。

ご質問の通り、通常、国内にある自宅を売却した場合、様々な税制上の特例がありますが、(詳しくは、7月5日号をご参照ください。)「国外にある自宅を売却した場合はどうなのか?」

というのが、今回のご質問です。

まず、税制上の特例について、主なものを簡単におさらいしてみましょう。

1.3,000万円の特別控除
2.軽減税率(14%)
3.買換えの特例
4.譲渡損失の損益通算、繰越控除

この中で、国外にある自宅でも適用を受けられるものは、「3,000万円の特別控除」のみとなります。

他の特例は、すべて「国内財産であること」が要件となっていますので、適用を受けることは出来ません。

また、ご自宅を売却した場合には、印紙税の課税も考えられますが、通常契約書は国外で作成されるものと考えられますので、印紙税の課税もありません。

では、先週号で、今回の事例では、日本国内の所得税が課税されるのは、「ご質問者様が居住者の場合」というお話がありましたが、「居住者」かどうかは、基本的に住所の所在地で判断されることとなります。

しかしながら、国外のご自宅が前提ですので、ご質問者様は、通常「非居住者」と判定され、日本の所得税は課税されないので、当然3,000万円の特別控除のお話も出てこないこととなります。

どのような場合に、国外のご自宅に対して、3,000万円の特別控除の規定が適用されるのでしょうか?

いろいろ考えられますが、例えば、住所自体は国外にあるのですが、長期出張などで、1年以上日本に戻ってきており、その間ホテル住まいなどの場合、「居住者」と判定されることになります。

この場合には、日本の所得税が課税され、国外のご自宅について(配偶者などが居住していれば)3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。

《担当:高橋》