国外の不動産を譲渡した場合【不動産・税金相談室】

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Q 海外勤務のため、現地にて不動産を購入し居住しておりましたが、この度現地での勤務を終えて帰国することとなりました。

帰国に際して、居住していた自宅を売却したいと考えておりますが、譲渡所得は、日本で課税されるのでしょうか?また、課税される場合は、どのように円換算すれば良いのでしょうか。

A 貴殿は、海外勤務されているとのことなので、譲渡のタイミングによっては、日本での確定申告が不要となるケースも考えられます。

日本の税法では、日本に居住していない「非居住者」については、日本国内で発生した所得のみ、所得税の課税対象としています。

このため、国外で発生した今回の不動産の譲渡所得については、対象外となることもあるのです。

居住者であるか、非居住者であるかは、現地国での滞在期間や租税条約等によって違ってきますので、その点は、詳細に専門家にご相談ください。

なお、日本において確定申告が必要となる場合には、円換算して譲渡所得を、計算しなければなりません。

円換算にあたっては、取引日における対顧客直物電信売相場(TTS)と対顧客直物電信買相場(TTB)との「仲値(TTM)」によること、とされています。

取得費については「取得時」のTTMで、譲渡収入や譲渡費用については「譲渡時」のTTMによって、計算することとなります。

そのため、不動産の売却による譲渡益(または譲渡損)だけでなく、取得時と、譲渡時との為替相場の変動に伴う為替差益(または差損)が、同時に発生するケースが通常です。

国外不動産の売却時には、譲渡損益による所得(譲渡所得)と、為替差損益による所得(雑所得等)との、2つの所得が生じるわけです。

しかしながら、国外不動産の売却という一つの取引により生じたものであることから、為替差損益を含めた全体の損益を「譲渡による損益」と認識するものとして取り扱われています。

つまり、2つの所得を合わせて、譲渡所得として申告を行うこととなります。

《担当:北岡》