時価が異なる資産の交換【不動産・税金相談室】

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Q 父の代から長年、100坪の土地を借りて建物を建て住んできました。
私はこの100坪分について、借地権を有していることになります。

この度、地主さんより、私の住んでいる70坪の部分の底地と、庭になっている30坪部分の借地権を、等価で構わないので、交換してもらえないか、との要望がありました。
これにより、70坪部分はすべて私の所有土地となり、30坪部分はすべて地主さんの所有土地となります。

試算すると、私の取得する土地(底地)は、時価にすると2,800万円程度であり、地主さんが取得する借地権は、1,800万円程度となります。
この場合、時価の差額は1,000万円で、高い方の金額の20%を超えてしまうのですが、交換の特例は受けられませんか?

そうなると、譲渡として譲渡所得税を払わないといけないのでしょうか?

A 交換の特例(所得税法第58条)は、1年以上所有していた固定資産を、同種の資産と交換し、同一の用途に供する場合には、譲渡がなかったものとする、特例です。

底地と借地権の交換は、この同種の固定資産の交換に該当します。

ただし、交換する資産の時価の差額が、いずれか多い価額の20%を超える場合には、交換の特例の適用を受けることができないことになっています。

この時価というものが、くせものですね。時価は、譲渡や取得する人の状況によって異なるものです。その人にとってはどうしても欲しい土地、多少高くても買いたいというのであれば、それが時価になります。

そこで、交換の特例の実務的な取り扱いでは、

・交換譲渡者と交換取得者が、親族関係等の特殊な関係でなく、

・時価の差額を、贈与したと認められる場合を除いて、

・合意された価額が、交換するに至った事情等に照らし合理的に算定されていると認められる状況のときは、

・通常の取引価額と異なるときであっても、

・交換の特例の適用上の価額は、その合意したところによる。

とされています。(所得税基本通達58-12)

 
したがって、ご質問のようなケースは、双方で合意した金額により交換があったものとされます。

交換差金の授受もないのであれば、譲渡所得税も発生しないことになります。
ただし、税金は発生しなくても、確定申告をしなければなりませんので、ご注意ください。