居住用財産の買換え特例【不動産・税金相談室】

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House, Money

Q この度自宅(土地、建物)を買換えようと思っています。
今回自宅を、4,000万円で売却することになりましたので、この資金を基に新しい家(土地、建物)を、購入しようと思います。

ただ、現在の自宅は、5,6年前に父親から相続したものなのですが、代々相続してきたものなので、いくらで取得したのかわかりません。

このような場合、売却金額4,000万円の95%に対して課税されてしまうとのことですが、これでは新しい自宅を買うための資金が足りなくなってしまいます。
何か、税制上の優遇措置のようなもので、税額が少しでも少なくなるような方法はないでしょうか?

A 前回、私が担当させていただいた7月5日号では、居住用財産を買換えた場合に、適用できる特例の概要を、ご説明させていただきました。

今回から、それぞれの特例の詳細についてのお話をしていきたいと思います。
まずは、「居住用財産の買換えの特例」です。

どのような内容の特例かと言いますと、通常自宅を売却した際の譲渡所得の金額は、次のように計算されます。

譲渡対価(4,000万円)-取得費(4,000万円×5%)※ -譲渡経費

※取得費:実際の取得価額が分かる場合は、その金額がベースになります。

要するに、「いくらで買って、いくらで売ったから、いくら儲かったか?」ということです。それに課税されるわけです。

ところが、この「居住用財産の買換えの特例」を適用すると、その計算方法が、全く違うものになります。
計算式は、少し複雑ですので省略しますが、要するに...

「売った金額(4,000万円)で新しい家を購入した場合、余った金額に課税する。」 という計算方法になります。

今回の場合ですと、仮に譲渡対価4,000万円を使って、3,800万円の新居を購入した場合には、余った200万円部分にしか、課税されないということです。
逆に、5,000万円の新居を購入し、お金が余らなかった場合は、課税されません。通常の場合ですと、これはかなりの節税になります。

...が、ここで注意しなければならない点があります。

今回の買換えで、節税できた分は、その後、その新居を売却した際に、上乗せして課税されてしまうのです。
  
要するにこの制度は、「税金を免除」してくれる訳ではなく、「課税を先延ばし」する制度、ということになります。
  
税金はなくなったわけではありませんが、「先延ばし」にしてもらえる分、「新居の購入資金が確保できる。」という効果があります。

新居を売らない限り、先延ばしにされた税金は払う必要がありませんので、新居にずっと住むつもり、というのであれば、いいですね。

したがって、皆さんは、この特徴をよく理解した上で、他の特例とどれを選択するのが一番いいのかをしっかり考えたうえで、実行することが大切です。  
  
また、この制度を適用するに当たり、もうひとつ注意しなければならないのが、「適用を受けるための要件」です。

すべてをご紹介することはできませんが、代表的なものをざっくりと、ご紹介いたします。

1.古い自宅は、10年超所有し、かつ、居住していたものであること。
2.譲渡対価の額が、1億5,000万円以下であること。
3.3,000万円の特別控除など、一定の特例の制度の適用をうけていないこと。

などです。
また、この制度は、平成25年12月31日までの期限付きの特例です。
来年度の税制改正で、延長されるかどうか、注意してみておく必要があります。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。