息子に対する土地の贈与2【不動産・税金相談室】

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Q 実は、この度自宅(土地、建物)を買換えようと思っています。

この自宅を今回4,000万円で売却することになりましたので、これに自己資金をプラスして、新しい家(土地、建物)を購入しようと思います。

ただ、現在の自宅は、5,6年前に父親からの相続により取得したものなのですが、数十年も前に建てたものですので、父がいくらで取得したのかわかりません。

この場合、売却金額4,000万円の95%に対して課税されてしまうとのことですが、これでは新しい自宅を買うための資金が足りなくなってしまいます。

何か、税制上の優遇措置のようなもので、税額が少しでも少なくなるような方法はないでしょうか?

A この場合考えられる、優遇措置としては、次のようなものがあります。

1.住宅ローン控除
2.3,000万円の特別控除
3.軽減税率(14%)
4.買換えの特例

この他にも、

5.印紙税
6.登録免許税
7.不動産取得税
8.固定資産税
  
などにも住宅に関する優遇措置がありますが、ここでは詳細な解説は控えさせていただきます。
  
また、今回は譲渡益が出ていますが、仮に譲渡損が出た場合は...

9.居住用不動産の買換え等による譲渡損失の繰越控除
10.特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

により、その譲渡損失を、給与所得などの他の所得と相殺するとともに、相殺しきれなかった金額を3年間繰り越すこともできます。
   
※通常は、譲渡所得以外の他の所得とは相殺できず、3年間の繰越もありません。

それと、最後に、今回は5、6年前の相続でしたが、相続発生後3年10カ月以内の売却であれば、

11.相続税の取得費加算

の規定により、納付した相続税額の一部を譲渡益からマイナスすることができます。

※詳しくは、4月26日号、5月3日号、5月10日号をご参照ください。
  
  
この様に、住宅を取得、売却した際には様々な税制上の優遇措置がありますので、このような場合には、必ず専門家にご相談の上、適用漏れのないよう、ご注意ください。

話がだいぶそれてしまいましたので、ご相談者様の事例に沿って、1~4について、その概要をご説明していきたいと思います。

まず、住宅ローン控除ですが、これを適用する場合は、他の2~4の特例は適用できません。

また、4についても2、3との併用はできません。

したがって、選択肢としては...

ア.住宅ローン控除の適用を受ける
イ.3,000万円の特別控除と軽減税率を併用する
ウ.買換えの特例の適用を受ける

の3つとなります。

これらの特例には、それぞれ適用を受けるのに満たさなければならない要件がありますので、それをすべて満たしているのであれば、上記ア~ウを適用した場合の税額をシミュレーションし、最も税額が安くなる方法を選択することが必要です。

少し、長くなってまいりましたので、今回はこのあたりにしておきましょう。

次々回以降、私高橋が担当させていただく回で、それぞれの制度について詳細なご説明をしていきたいと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。