構造上区分された2世帯住宅【不動産・税金相談室】

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, Floor

Q 自宅の新築を考えていますが、来年(2014年)4月からは、消費税が8%になるとのことで、早く取りかかった方がいいのかな、と考えています。
来年4月から増税というのは、何が4月以降だと8%になるのか、具体的に教えてください。

また、建築資金はローンをすることになりますが、住宅ローン控除も増額されるようですので、来年以降であれば増額されたローン控除が使えるのかどうかも、教えてください。

A 消費税は、原則として引き渡しの時をもって、消費税が課されることになります。自宅の建築も例外ではなく、その引き渡しの時の消費税法によって税率が決まってきます。自宅の引き渡しということは、建築会社から完成の報告を受け、確認をし、鍵の引き渡しを受けた、というような時点がそれにあたるでしょう。

その時点が、2014年の4月以降であれば、その建築費にかかる税率は8%ということになります。

2014年4月以前に、手付金や中間金などを、支払っていたとしても、それは前渡金であり、あくまで内金に過ぎません。最終的な消費税率は、引渡しの時期によって決まるのです。

ただし、建物の建築のように、比較的、長期間に渡って業務が行われる場合には、2014年4月以降に引き渡しになると予測されても、契約の時点で新税率での契約は、双方しづらいものです。

そこで、このような長期の請負契約については、経過措置というものが、設けられています。

具体的には、2013年9月末までに請負契約をすれば、その契約に基づく建物の引き渡しが、2014年4月以降になっても、消費税率は5%のままでよい、というものです。

そのため、現在、今年の9月までに契約すべく、駆け込みが増えているようです。契約をするためには、当然ですが、契約金額、すなわちいくらで建てるのかを、決めなければなりません。

そのためには、構想-プラン-設計が必要であり、かなりの時間が必要になるでしょう。ですから、9月までとは言え、早目に始めていかなければ、消費税増税前に建てることが、難しくなります。

ただし、あくまで引き渡しの時点で消費税率を判断するのが、原則ですから、たとえ10月以降に契約をしたとしても、来年(2014年)3月末までに引き渡しを受ければ、5%の税率で良いということになります。その点はお間違いなく。

  
もう1つの質問の、住宅ローン控除ですが、現在の法律では、2013年末までに居住した場合は、ローン残高2,000万円までが限度で、その1%、最高20万円までの住宅ローン控除ができます。これが10年できるわけです。
(2013年は、現在の制度の最終年で、最も低い控除額になっています)

それを、2013年の税制改正で、消費税増税の緩和措置として、住宅ローン控除を上げることになりました。

具体的には、2014年4月以降に居住の場合は、ローン残高4,000万円までを限度として、その1%、最高40万円までの住宅ローン控除ができるようになります。これが10年できるわけですから、最高400万円の税金が戻ってくるわけです。

さらに、認定長期優良住宅や省エネ住宅の場合は、ローン残高の上限が5,000万円までとなり、年間最高50万円、10年間で最高500万円の税金が戻ってきます。これは大きいですね。

ただし、2014年4月以降居住といっても、上記の経過措置を受けた場合、すなわち、消費税率が5%を適用された場合は、住宅ローン控除は、現行のままということになります。

経過措置の消費税率5%と、住宅ローン控除の大幅増額の、ダブルでの恩恵は受けられない、ということですので、ご注意ください。