確定申告 2013年編2【不動産・税金相談室】

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Q 平成24年にアパートを建築し、賃貸を始めました。今年初めて申告するのですが、どのようなものが経費として落とせるのか、教えてください。
また、注意点などがあれば、あわせてお願いします。

A アパートの賃貸収入は、不動産所得になります。不動産所得の必要経費には、次のようなものがなります。

・固定資産税などの租税公課
・建築や購入のための借入金の利子
・減価償却費
・火災保険料
・土地を借りている場合の地代
・不動産会社などへの管理費、管理や募集の手数料
・修繕費
・共用部分の水道光熱費
・その他消耗品費や事務費、交通費、他

必要経費は、その名のとおり、その収入を得るために必要な経費です。
上記以外にも、収入を得るために必要だという経費があれば、必要経費として計上することができます。

これらの経費を証明できる領収書や請求書、見積書等を、きちんと保管しておいてください。

注意点としては、以下のようなことがあげられます。

・初年度は、建築、賃貸開始にあたって、様々なものが経費となります。
たとえば、次のような支出は、経費とすることができます。
   
登記のための登録免許税や司法書士等の報酬、不動産取得税

・借入金利子については、建築中の利子は建物の取得価額に入りますので必要経費にはなりません。必要経費になるのは、賃貸開始後の返済額のうち、利息部分です。(元本返済部分は、経費にはなりません)

・減価償却費は、建物などの取得価額を、所定の耐用年数に渡って、償却(費用化)していく経費です。

この場合、建築費用を、建物と建物付属設備に分けて、償却していく方が有利になります。建物付属設備の方が、耐用年数が短く、費用化できる額が多くなるからです。定率法という有利な償却方法を取ることもでできます。
  
・初年度は建築や賃貸開始にあたって、様々な経費がかかっていると思います。これらの費用をもれなく計上することが大事です。

・なお、初年度については、収入よりも必要経費の方が多くなり、赤字になることも考えられます。この場合には、その赤字を給与所得などと、相殺する(損益通算)ことができます。

それにより、給与所得から引かれていた所得税の還付を受けることもできますので、確実に申告をしてください。

ただし、土地もあわせて購入した場合、土地の購入にかかる借入金の利子は、損益通算の対象になりませんので、ご注意ください。

・青色申告をすることにより、青色申告控除を受けることができます。
通常の場合は、10万円の控除ですが、事業的規模になると65万円の控除を受けることも可能です。

事業的規模とは、形式的な基準としては、5棟10室基準というものがあります。戸建てであれば5棟以上、アパートやマンションであれば10室以上賃貸していると、事業的規模になります。
(目安という意味で、これ以外の場合でも事業的規模になることもあります)

事業的規模になった場合は、65万円の青色申告控除だけでなく、青色事業専従者給与を必要経費にすることも可能です。奥様など親族に給与を支払うことができる、ということですね。

もちろん、実際に事業に従事する必要があります。

以上、おおまかな注意点です。ご不明な点は、ご質問ください。

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