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2016/03/02(第219号)「事業的規模とは?」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2016/03/02(第219号)━━
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  皆様、おはようございます。
  税理士の北岡修一です。
 
 3月に入りました。皆様、確定申告はもうお済みですか?
 確定申告はできるだけ、早くやっておくほうがいいですね。

 早目に出しておけば、たとえ間違いがあったとしても、期限内
 に再度提出すれば、そちらが正式な申告になります。

 また、重要な添付書類を忘れた場合でも、期限内に気づいて
 提出すれば問題ありません。ギリギリに出して期限後に気づい
 ても、手遅れになってしまう特例もあるのです。

 是非、早目に申告されることをお奨めします。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いい
 たします。

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■□  事業的規模とは?
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●賃貸経営をされている方は、不動産所得として確定申告をする
 ことになります。

 ただ、不動産所得というのは、経費が非常に少なく、個人経営
 の場合には、本当に落とせるものは限られてしまいます。


●税務署も数年前から、不動産所得の方を対象に、決算書の内容
 に関するお尋ね文書の送付を強化しています。

 弊社のお客様にも、やはり収入の多い方を中心に、税務署から
 お尋ね文書が送られてきて、協力して対応をしています。


●不動産所得の経費をできるだけ多く取るためには、1つは青色
 申告をすることです。これで最低でも10万円は増えます。
 (青色申告特別控除)

 また、少額減価償却資産の特例といって、30万円未満の資産購
 入は、償却対象とすることなく、その年に経費として落とすこ
 とができます。(年間300万円限度・・・十分ですね)


●さらに、事業的規模になってくると、次のような特例を受ける
 ことができます。

 ・青色申告特別控除が、10万円から65万円に増額

 ・青色事業専従者給与を支給できる
   配偶者など同一生計の親族に給与を払い、経費にできる

 ・小規模企業共済に加入できる
   掛金月7万円まで全額所得控除(年間84万円)
    → 将来退職金扱いで掛金以上が戻ってくる
   なお、共同経営者である配偶者も加入できる        
   ただし、サラリーマン大家さんは不可

 ・業務用資産の取壊し、除却等損失の全額が経費算入可能
   →損益通算可能
   ※事業的規模でない場合は、不動産所得がゼロになるまで
    しか認められない

 ・賃貸料等の回収不能による貸倒損失が、その年分の必要経費
  になる

 
●個々の解説は割愛しますが、事業的規模になれば、かなりの
 特典がありますね。

 では、事業的規模とはどのような状況を言うのでしょうか?
 この基準には形式基準と実質基準があります。

 形式基準は、『5棟10室基準』と呼ばれています。

 すなわち、戸建て住宅であれば5棟、マンションやアパートであ
 れば10室で、事業的規模となります。

 さらに貸し駐車場は、5台でマンション1室に相当する、というこ
 とになっています。


●これらが、混在している場合は、戸建て住宅1棟はマンション2室
 に相当し、駐車場5台はマンション1室に相当する、ということで
 換算していきます。

 戸建て1棟 = マンション2室 = 駐車場10台 ということにな
 ります。

 たとえば、戸建て1棟+マンション6室(=戸建て3棟)+駐車場
 10台(=戸建て1棟) =戸建て5棟 ⇒ 事業的規模となる、

 というわけです。ちょっとややっこしいですね。


●ただし、必ずしも上記でないと事業的規模にならないかというと、
 そうとは限りません。実質基準で判断することもできます。

 実質的に事業として不動産賃貸業を行っているかどうか、という
 ことです。すなわち、この事業で食っているのかどうか、という
 ことになります。

 たとえば、年間数千万円の賃貸収入があり、それにより生計を立
 てているというのであれば、十分事業的規模といえるでしょう。

 事業税がかかる判断基準には、貸付用建物の面積が600m2以上
 であり、かつ賃貸料収入が1千万円以上の場合、というものがあ
 り、これも参考になるのではないでしょうか?


●ただし、これはあくまで、対税務署との対応で決まってくるとこ
 ろもあります。

 したがって、確定申告の際に、収支明細表の備考欄などに事業的
 規模である旨の記載をしたり、税理士に申告を依頼していれば、
 「書面添付」などに、その旨の意見を記載してもらうなどの方法
 もあると思います。


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<編集後記>

 確定申告見てて今年は本当に寄付金が多いですね。ふるさと納税
 の人気もあり、つられて他の寄付金も多くなっているのかなあと
 思いますが。中にはウン百万円もふるさと納税をしている人がい
 てビックリです。

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