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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「実践!相続税対策」 バックナンバー

2015/11/25(第205号)「利用価値の著しい低下について」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2015/11/25(第205号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 現在、弊社の資産税部では、将来の相続税についてお悩みの方を
 対象に、無料の会員制サービスを検討しております。

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 料相談、相続税の申告や対策など、弊社の相続税に関する業務の
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 ご加入いただければ、自然と相続に対する準備を進めることがで
 きるかと思います。

 正式に発足しましたら、皆様にも改めてお知らせいたしますので、
 ぜひご加入いただければと思います。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□  利用価値の著しい低下について
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●今回は、土地の評価に関するお話です。

 土地の評価方法は、財産評価基本通達というルールに細かく規定
 されています。

 しかしながら、当然、土地というのは、全国津々浦々、その特徴
 も様々で、千差万別です。

 ということは、当然、財産評価基本通達では、そのすべてを規定
 することはできません。


●そこで、このような場合に対処するため、国税庁では、タックス
 アンサーというところで、

 「利用価値(売却価値)が著しく低下した宅地については、10%
 の評価減をしていいですよ」

 という取り扱いを定めています。

 詳細な解説は割愛させていただきますが、この取り扱いにより、
 財産評価基本通達で規定されている方法以外にも、様々な理由
 から、土地の評価減をすることができます。

 いわば、税理士の腕の見せ所の一つとも言えるかもしれませんね。


●国税庁では、同タックスアンサーで、具体例として、次のような
 ものを例示しています。

  1.道路面や付近の宅地からの著しい高低差
  2.甚だしい凸凹
  3.甚だしい振動
  4.騒音、日照阻害、悪臭、忌み地(墓地と隣接している土地)

 これらはもちろん例示であるため、これら以外でも、売却価値が
 下がるような理由があれば、10%の評価減が可能です。

 (ただし、路線価に既に反映されている場合は、さらに10%の評
 価減はできませんので、慎重な判断が必要です。)


●また、この取り扱いには、『10%を超えて評価減をすることがで
 きない』という考え方もあります。

 つまり、たとえば、「高低差」があり、さらに「騒音」がある場
 合でも、その評価減は20%ではなく10%であるということです。

 私も、ある種の常識的な考え方として、そのように教わりました。


●しかし、本当にそうなのでしょうか?
 
 「高低差」だけの土地と、「高低差があり、さらに騒音がある土
 地」とで、評価減が同じ10%というのは、明らかに不合理です。


●さらに、財産評価基本通達の1(3)というところには、

 「財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべき
  ”すべての”事情を考慮する」

 とあります。

 ”すべての”事情を考慮するのであれば、上記のような場合は、
 当然20%の評価減をしなければ、”すべての”事情を考慮したこ
 とにはならないです。


●そこで、よくよく調べてみると、非公開ではありますが、仙台国
 税不服審判所の裁決事例に、「元墓地であること」、「騒音・振
 動」、「日照・眺望」を理由に、合計30%の評価減を認めた事例
 がありました。

 また、上記以外にも、20%以上の評価減を認めた裁決事例は複数
 発見されました。


●このように、「著しい利用価値の低下」による評価減は、20%以
 上の減額幅も可能なのですが、なぜか「10%が限度」という勘違
 いが、世の中(の専門家)に広まってしまっているようです。

 この件で、税務署と事前協議した際、税務署の方もやはり最初は
 そう思っていたようです。
 (その後、上記のような主張をしたところ認めていただけました)


●どれぐらいの方が、勘違いされているかは定かではありませんが、
 もし、皆さんがお願いした税理士さんが、このような勘違いをさ
 れているようでしたら、ぜひこのメルマガを見せてあげてくださ
 い。

 
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<編集後記>
 
 先日、父の還暦のお祝いで久しぶりに実家に帰りました。
 父と会うのは数年ぶりでしたが、元気そうで何よりでした。
 また、久しぶりに父の口癖(「極論すると」が口癖です)を聞き
 懐かしい気分になりました。

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