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2015/09/02(第193号)「小規模宅地等の特例による節税対策」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2015/09/02(第193号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 いよいよ、特定個人情報保護法(通称マイナンバー法)の施行日
 (10月5日)まであと1カ月余りとなりました。

 弊社でも先日、顧問先様を中心にマイナンバーに関するセミナー
 を開催いたしましたが、おかげさまで満席となり、盛況に開催す
 ることができました。

 やはり、皆様マイナンバーに関して、関心と不安が高まっている
 のを感じましたので、弊社としても万全のサポート体制を整えて
 いきたいと思います。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□  小規模宅地等の特例による節税対策
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●第181号より、私が担当させていただいている回では、不動産を
 活用した節税対策のお話をさせていただいておりますが、今回は
 その続きで、「小規模宅地等の特例の活用」の解説をしていきた
 いと思います。


●小規模宅地等の特例とは、自宅の敷地や事業用に使っている土地
 (つまり、生活に欠かせない土地)について、その評価額を80%
 (不動産貸付業の場合は50%)下げてくれる、という制度です。

 通常、土地は、相続財産に占める割合が大きいため、これが80%
 や50%の評価減になるということは、とても大きな節税効果とな
 ります。


●また、名前に「小規模」とあるように、適用できる面積には制限
 があります。

 たとえば、自宅なら330m2、不動産貸付業の場合は200m2、その他
 の事業は400m2などです。
 これを「限度面積」といいます。

 その限度面積まで、自宅とその他事業用の土地は、80%評価減、
 不動産貸付業用の土地は、50%評価減、してくれるわけです。


●以上が、ごくごく簡単な制度の概要ですが、この制度を受けるた
 めには、細かい要件が定められています。

 スペースの関係上、詳細をご説明することはできませんので、今
 回は、上記「限度面積」に着目した、少しテクニカルな節税方法
 をご紹介させていただきたいと思います。


●小規模宅地等の特例は、面積や単価(路線価)が違うと、その節
 税効果も大幅に変わってきます。

 たとえば、評価額が同じ5,000万円の土地で「路線価5万円×1,000m2」
 の土地と「路線価25万円×200m2」の土地とで、実際に比べてみま
 しょう。(自宅の敷地として計算します。)

 1.路線価5万円×1,000m2の場合
    5,000万円×330m2/1,000m2×80%=1,320万円の評価減

 2.路線価25万円×200m2の場合
    5,000万円×80%=4,000万円の評価減

 つまり、面積に制限がかかるので、大きな土地は、十分に評価減
 を受けることができないということですね。


●また、同じ330m2の土地であっても、路線価が10万円と20万円では
 次の様になります。

 1.路線価10万円の場合
    10万円×330m2×80%=2,640万円の評価減

 2.路線価20万円の場合
    20万円×330m2×80%=5,280万円の評価減

 つまり、当たり前ですが、単価が高ければ評価額も大きくなるた
 め、その80%の評価減も大きくなるということですね。


●このように、小規模宅地等の特例は、「面積が小さく、単価(路
 線価)が高い土地」ほど節税効果が高いということになります。

 したがって、たとえば、「地方で庭の大きなご自宅」に住まわれ
 ている方は、「都心の一戸建てに買い替える」ことで、同じ土地
 でも、「面積が小さく、単価(路線価)が高い土地」として、節
 税効果を高めることができます。


●また、たとえば「地方に空室の多い賃貸物件を複数所有」されて
 いる方は、「都心の収益性の高い物件に買い替える」ことでも、
 同様の効果を得ることができます。

 あるいは、同族会社に大きな土地を貸している場合も、一定の方
 法で底地と借地権を交換する方法もありますが、少し複雑なため、
 解説は割愛させていただきます。


●いずれにしても、「土地をコンパクトにまとめること」で小規模
 宅地等の特例を効率的に受けられるということですね。

 ただし、特にご自宅の場合は、ご本人の生活そのものにかかわる
 事ですので、そのあたりも十分に検討する必要があります。

 最近は、高齢者の都心への移住も盛んにおこなわれているようで
 すので、ご検討いただくのもよいのではないかと思います。


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<編集後記>
 
 先日、地元の友人の結婚式に参加してきました。
 式は教会で行ったのですが、生歌の讃美歌にとても感動しました。

 また、その友人はとても交友関係が広く、二次会には中学校、高
 校の同級生が100人ぐらい集結し、同窓会のようでとても楽しかっ
 たです。

 友人数名で余興も行い、僭越ながら大トリを務めさせていただき
 ましたが、お客さんも思いのほか盛り上がってくれて、ホッとし
 ました。

 大人になると、みんな忙しくなり、なかなか集まることが少なく
 なってしまいましたが、今回は余興の練習などで集まる機会も多
 く、またいい思い出がひとつできました。 


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