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2015/08/06(第189号)「賃貸マンション・アパートの敷地内にある駐車場の評価」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2015/08/06(第189号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの利根川裕行です。

 先日、高校2年の息子が部活の関係でスポーツ刈りにしなければ
 ならなくなりました。

 暑いし、スポーツマンたるものは髪は短い方がよいと古風な考え
 の私としては賛成だったのですが・・・。

 実際には、スポーツ刈りのイメージとはほど遠い、少しだけ短髪
 のおしゃれな若者になっていました。はたして、部活の顧問先生
 は許してくれたのか?


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□ 賃貸マンション・アパートの敷地内にある駐車場の評価
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●土地の評価は、利用の単位となっている1区画の宅地ごとに評価
 します。

 アパートの敷地内に、駐車場を設けているケースはよくあること
 ですが、その場合の相続税評価はどのようになるでしょうか?

 一見、アパートの敷地と駐車場用地を合わせて、一体で賃貸して
 いるものとして(貸家建付地という評価で)、評価するものと思
 いがちです。


●駐車場は、基本的には、建物が建っているわけではないので、自
 用地評価(評価減が何もない評価)となります。

 そのため、アパートの敷地は貸家建付地として評価し、駐車場用
 地は別の自用地として評価するのが基本です。


●ただし、その駐車場の利用者が「すべて」アパートの入居者であ
 る場合には、話が違ってきます。

 この場合は、駐車場用地を含めた敷地全体を貸家建付地として評
 価してよいことになっています。

 貸家建付地評価となると、自用地評価額の70%~80%となります
 ので、その分相続税額も低くなります。


●ポイントは、「駐車場の契約者及び利用者すべてがアパートの賃
 借人である(一体利用)」という点です。

 アパートと駐車場両方の物件・契約書の管理も大切になってくる
 ということですね。

 また、誤解を招かぬようアパートと駐車場の間にフェンスがある
 場合は、取り払ってしまったほうがよいと思います。

 さらに、駐車場にアパート専用駐車場と書いた看板を掲げておく
 のもよいかもしれません。


●ところで、アパートの入居者全員が車をもっているわけではない
 ので、駐車場の一部を外部の方に貸すケースがあります。

 この場合は、駐車場用地は別の土地として自用地評価となってし
 まいますので、税金の計算上は注意が必要です。


●そんなことを言っても、空いている駐車場をアパートの入居者以
 外の人もに借りてもらって収益を上げたいというのが、本当のと
 ころではないでしょうか?

 その場合は、次のようなちょっとした工夫をすることで、評価を
 下げることが可能になってきます。

 
●それは、駐車場の配置を検討し、外部の方に貸す駐車場を、端の
 方に一か所にまとめてしまうのです。

 その上で、アパートの入居者用とは「明確に」区別しておく、な
 どの工夫が必要です。

 願わくば、アパートの入居者用と、外部の方用の境界を、フェン
 スなどでしっかり間仕切りできていれば、文句はつけられないか
 もしれませんね。

 (ただ単に、線を引いただけでは難しい気がします。)


●そうすれば、

 駐車場用地の全体が自用地評価にならず、アパートの入居者専用
 の駐車場用地部分は、貸家建付地評価が可能となります。


●なお、このことは固定資産税についても同様の取扱いとなります。

 固定資産税評価明細書をご確認いただき、上記の状況にも関わら
 ず、駐車場用地が「雑種地」になっていたら、

 今すぐ都税事務所または市区町村の固定資産税課にご連絡をして
 みてはいかがでしょうか?


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<編集後記>
 
 こうも暑いと、クーラーの効いた部屋から外には出たくはなくな
 りますね。しかし、適度な運動として汗をかくことがどれだけ気
 持ちのよいことか。健康的にこの夏を乗り切りたいと思います。




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