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2015/07/29(第188号)「不動産管理会社による節税対策 基礎編」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2015/07/29(第188号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 今年から、相続税の基礎控除が下がり、相続税の大増税が始まり
 ましたが、早速、その基礎控除を上げることが検討されているよ
 うです。

 と言っても、無条件に上がるわけではなく、遺言書を作成し、そ
 の遺言書どおりに相続をした場合に、数百万円程度、基礎控除を
 上乗せするというものです(遺言控除と呼ばれているようです)。

 現時点では、まだ検討段階で、3年後あたりを目処に運用を開始
 する見込みのようです。

 したがって、今後は税金の対策としても、遺言書の作成は大変有
 効になっていくものと思われます。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□ 不動産管理会社による節税対策 基礎編
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●不動産を活用した節税対策の手法として、よく不動産管理会社の
 設立という話が出てきますが、今回はその解説をしていきたいと
 思います。

 まず今回は、節税効果などを解説する前に、「どのような会社」
 を「どのように設立し」、「どのように運営していくか」という
 基本的なところから始めたいと思います。


●一口に不動産管理会社と言っても、その形態には「建物保有型」
 「土地保有型」、「管理型」など様々です。

 その中でも、最も一般的な形態は、「建物保有型」ですので、今
 回はこれを中心に解説していきたいと思います。


●ではまず、建物保有型とは何か?

 これは資産家の方がお持ちの、土地、建物について、建物のみを
 法人に移転し、法人で賃貸経営をしていくというものです。

 家賃は法人で受け取り、資産家自身や、場合によってはその家族
 に対して、「役員報酬(給与)」という形で分配していきます。


●ではなぜ、土地については移転しないのでしょうか?
 それは...

 ・土地は、買取資金が膨大であるため
 ・土地は、個人で所有していた方が、小規模宅地等の特例の適用
  を受けることができ、節税効果が高いから

 といったものが主な理由です。


●したがって、これらの理由の当てはまらない場合、たとえば、

 ・資金調達が比較的容易な場合
 ・小規模宅地等の特例は自宅で使用しているため、賃貸用の土地
  では適用を受けない場合

 などの場合は、「土地保有型」も検討対象となる事がありますの
 で、そちらの検討も併せて行うことが大切です。


●次に、重要な論点として、「誰が法人の株主になるか?」ですが、
 できる限り、「子供が株主になる」ことが望ましいと言えます。

 なぜかと言いますと、法人の株式も当然、財産となります。

 これを資産家自身が持っていたのでは、当然、相続財産となって
 しまいますので、子供が株主になる事で、子供に財産を移転する
 ことができるからです。


●しかしながら、場合によってはやむを得ず、資産家自身(親)が
 株主となる場合があります。

 たとえば、法人は建物を資産家から買い取る必要がありますが、
 その際の買取資金を、子供が調達できない、ということはよくあ
 ります。

 その場合には、親が株主となり買取資金を出資することで、資金
 調達をするというものです。


●ただ、この場合も分割による取得や、銀行借り入れなど、様々な
 資金調達の方法があります。

 また、その後の資金の流れなどを、総合的に勘案し決定していく
 必要がありますので、買取資金がないからといって、安易に親が
 株主にならない方が、良いと思います。


●最後に、「建物所有方式」の法人を設立するにあたり、税務上の
 注意点を1つお伝えしたいと思います。

 それは、「土地の無償返還の届出書」を提出することです。
 
 スペースの関係上、詳細な解説は省略させていただきますが、
 これを提出しないと、借地権の贈与とみなされて、多額の税金が、
 課税されてしまう可能性があります。

 この用紙の提出ひとつで、その課税を防ぐことができますので、
 必ず忘れずに、提出するようにしてください。


●以上、今回は「基礎編」ということで、解説をしてまいりました
 が、次回、私(高橋)が担当させていただく第191号では、不動
 産管理会社のメリット、デメリットなどを解説させていただきた
 いと思います。


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<編集後記>
 
 先日、あるお客様の土地の実地調査に行ったところ、突然の雷雨
 に見舞われ、さんざんな目にあいました。
 しかし、その土地は、窪地となっていて、大変水はけが悪い土地
 だったので、水たまりの具合を確認することができ、思わぬ収穫
 でした。
 現在、何とか評価減をすることができないか、検討中です。



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