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2015/07/08(第185号)「賃貸経営による節税対策」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2015/07/08(第185号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 先日、平成27年度の路線価が発表されました。

 今年も、近年の傾向通り、全国的には、下落しているものの、そ
 の下落率は0.4%となっており、昨年の0.7%と比べ、下落率は縮
 小傾向にあるようです。

 一方、都市部については、軒並み上昇傾向にあるようで、都道府
 県庁所在都市の最高路線価が上昇した都道府県は、47都道府県中
 21都市だそうです。

 また、今年も全国で一番高い路線価は、銀座5丁目にある鳩居堂
 前で、1m2あたり2,696万円でした。
 (今年で、ついに30年連続で日本一ということになりました。)


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□   賃貸経営による節税対策
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●前回、私高橋が担当させていただいた、第181号より不動産を活
 用した節税対策のお話をさせていただいております。

 今回は、その王道の「賃貸経営による節税対策」についてのお話
 をしていきたいと思います。


●まずは、賃貸経営をするとなぜ相続税の節税となるか?
 についてです。
 
 自分の持っている土地にアパートを建築し、これを他人に貸した
 場合、税務上「貸家建付地」となり、次のように評価されます。

  貸家建付地 = 通常の評価額 ×(1-借地権割合×30%)
  ───────────────────────────

 少々複雑な計算式ですが、実際に計算してみると、結論は案外、
 シンプルです。


●借地権割合は、路線価図にアルファベットで書いてありますが、
 関東近郊の住宅街であれば、通常60%~70%が一般的です。

 これを上記算式に当てはめると、

  ・60% ⇒ 通常の評価額×(1-60%×30%) = 82%
  ・70% ⇒ 通常の評価額×(1-70%×30%) = 79%

 と、概ね8割程度の評価額となります。

 第181号の「基礎知識のポイントの2番」で、「アパートを建て
 て貸した場合、約20%の評価減」と書いたのは、このことです。


●さらには、第181号で解説した、「不動産を購入する」ことによる
 節税効果は、当然、賃貸アパートを新築した場合にも発生します。

 時価と路線価などの差で、数百万円~数千万円も、相続税が節税
 できるということも、少なくありません。

 ※節税効果の一つとして、小規模宅地等の特例の活用もあります
  が、これは、また別の号で解説させていただきます。


●非常に魅力的な対策ではありますが、やはり気を付けなければな
 らないのが、「空室リスク」です。

 アパートを建てて、相続税が節税できたのはいいが、空室ばかり
 で、投資した金額が回収できませんでした、では、本末転倒です。


●さらに大きな落とし穴は、相続開始時点で空室があった場合、
 その部分について、上記のような「貸家建付地評価」ができない
 可能性がある、というリスクもあります。

 もちろん、たまたま一時的に空室であった場合であれば、貸家建
 付地評価は認められますが、リスクの一つとして、知っておく必
 要はあるかと思います。


●また、このような空室リスクへの対応策として有名なのが、サブ
 リース(家賃保証、一括借上げなどとも呼ばれます)です。

 これは、実際の空室状況に限らず、満室時の家賃から一定の保証
 料を差し引いた家賃収入を保証してくれるというシステムです。


●これもまた非常に、魅力的なシステムではありますが、いくつか
 デメリットもあります。

 ・数か月間の支払い免除期間があり、その間は家賃収入がない。

 ・通常、2年ごとに契約の更新があり、その度に保証料が増額
  し手取りが少なくなる可能性がある。

 ・空室が多い場合、契約打ち切りとなる場合もある。

 ・保証会社の指示どおりに、内装のリフォーム等をする必要があ
  り、修繕費が増大することもある。

 したがって、これらのデメリットも十分考慮して、どのような形
 で賃貸経営をしていくかを、考える必要があります。


●このように、賃貸経営による節税対策は、非常に大きな効果があ
 りますが、その反面、リスクもあることを決して忘れてはいけま
 せん。

 しかしながら、考え方次第では、相続税の節税効果も投資利回り
 の一部であると考えることもできます。

 そう考えると、必要以上にリスクを恐れることもないかと思いま
 す。

 大切なのは、税務、不動産両面の専門家とよく相談し、実行する
 ということですね。


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<編集後記>
 
 最近、個人的にダイエットを始めました。
 まだ、初めて1ヶ月程度ですが2キロほど体重も減り、今のところ
 順調にいっています。
 昔、無理なダイエットでリバウンドをしてしまったことがあった
 ので、今回は、少しずつ計画的にやっていこうと思います。



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