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2015/06/11(第181号)「不動産を活用すると、なぜ節税(相続税)になるのか?」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2015/06/11(第181号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 先日、「平成26年分の贈与税の申告の税額が前年比63.1%増」と
 いうニュースがありました。

 やはり、平成27年1月以降の相続税の大増税を意識しての生前贈与
 の増加、ということかと思われます。

 相続税対策としての生前贈与は、一朝一夕に効果が出るものでは
 ありません。

 ぜひ、計画的な生前贈与を、今後も継続していってほしいと思い
 ます。

  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□ 不動産を活用すると、なぜ節税(相続税)になるのか?
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●今回から、私高橋が担当させていただく回では、数回に分けて、
 不動産を活用した節税対策について、お話をさせていただこうと
 思います。


●今回は、基礎編という事で、まずは、節税対策を行うための基礎
 知識のポイントを簡単にご紹介させていただきます。

 既にご存知の方も多いかと思いますが、今一度ご確認ください。

(基礎知識のポイント)

 1.預貯金などの金融資産より、不動産の方が相続税評価額が
   低い
  ・ 土地は、通常、時価の80%程度 さらに地形により評価減
  ・ 建物は、通常、建築価額の40%~50%程度 貸すと評価減

 2.土地を他人に貸すと、評価額が下がる
  ※ 関東近郊の住宅街の場合
  ・ 土地そのものを貸した場合 ⇒ 約50%~70%の評価減
  ・ アパートを建てて貸した場合⇒ 約20%の評価減

 3.小規模宅地等の特例(2をやった後、さらに...)
  ・ 自宅土地は、330m2まで 80%評価減
  ・ 事業用土地は、400m2まで 80%評価減
  ・ 貸付事業用土地は、200m2まで 50%評価減


●以上が、基礎知識となります。ご覧いただくと「評価減」という
 言葉が多く、「不動産は相続税評価額が低い」ということが、お
 わかりいただけるかと思います。

 つまり、持っているお金で、不動産を購入することがそのまま節
 税対策となるということです。


●たとえば、1億円の預金があった場合、何もしなければ、その1
 億円に対してそのまま課税されてしまいますが、建物を建築する
 だけで、評価額が5,000万円程度になり、税負担も半分で済むとい
 うこととなります。


●この効果を使った有名な相続税対策に、「タワーマンション節税」
 というものがありますが、ご存知の方も多いかと思います。

 これは、究極の節税対策ともいわれるほど節税効果の高い対策と
 なっています。


●なぜ、効果が大きいかと言いますと、理由は2つあります。

 基礎知識のポイント1にもあるとおり、不動産の購入による評価
 減は、土地(20%評価減)よりも建物(50%評価減)の方が大き
 くなっています。

 ということは、たとえば1億円でタワーマンションの1室を購入
 したとした場合、建物部分の金額が大きければ大きいほど、相続
 税の節税効果も高いこととなります。
 
 その点、タワーマンションの場合、戸数が多いため、1戸当たり
 の土地の持ち分が小さくなり、建物部分の節税効果をより多く受
 けることができる、というわけです。


●また、タワーマンション(とりわけ最上階の角部屋など)の場合、
 建物部分の節税効果も、通常の建物(おおむね50%程度)と比べ
 大きいものとなっています。

 これは、建物を評価する場合、建築費をベースにした評価額(こ
 れがおおむね50%程度です)を、単純に床面積で按分して評価す
 ることとなります。

 しかしながら、階層が高ければ高いほど、実際の売買金額は大き
 くなってくるのが一般的です。(いわばプレミアム価値が付きます)

 にもかかわらず、相続税での評価額は、単純に床面積で按分する
 だけですので、このプレミアム価値の分だけ、購入金額と評価額
 に差が出てくるというわけです。


●これらの理由から、仮に1億円でタワーマンションを購入した場
 合、相続税評価額が2,000万円~3,000万円程度になることもめず
 らしくありません。

 非常に節税効果が高いことが、おわかりいただけるかと思います。


●以上のとおり、今回は「不動産を購入する」という対策のご説明
 をさせていただきました。

 これは、要するに、購入金額と相続税評価額の差額を利用した節
 税対策ということになります。

 次回以降は、基礎知識のポイント2、3なども使った対策をご紹
 介させていただきます。


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【編集】税理士 北岡修一、税理士 後藤文 資産税チーム 高橋貴輝
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<編集後記>
 最近、雨が多くなってきましたね。
 関東地方もついに梅雨入りだそうです。

 1年で一番嫌いな季節ですが、雨の日にあう音楽を聴くと幾分、
 心がまぎれます。

 個人的には、エルトンジョンやカーペンターズなどが大好きなの
 で、これを聴いて長い梅雨を乗り切ろうと思います。



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