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2015/04/30(第175号)「小規模宅地等の特例・更地の貸付」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2015/04/30(第175号) ━━
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  皆様、おはようございます。
  税理士の後藤文(あや)です。

 本当に良い気候になりましたね。

 こないだまでは、安定しない空模様でしたが、最近は晴天続きで、
 夏の到来を感じるほど暑い日もあります。

 このままカラッと暑くなるならまだいいのですが、その前に梅雨
 ですね。。。

 この晴天続きの貴重な時期を大切に使いたいと思います。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□  小規模宅地等の特例・更地の貸付
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●小規模宅地等の特例は、相続税の計算をするうえでは、かなり使
 用頻度の高い特例です。
 
 この特例を受けられる宅地等は、大きく分けて、次の2種類の宅
 地等です。

  ・被相続人等の居住用の宅地等
  ・被相続人等の事業用の宅地等

  ※被相続人等とは、被相続人または被相続人と生計を一にして
  いた親族をいいます。
  
 事業用の宅地等は、さらに貸付事業用と、それ以外の事業用に分
 けられ、減額割合なども異なってきます。


●上記の宅地等について、特例の適用を受ける場合には、相続開始
 の直前において、その宅地等を「建物または構築物」の敷地とし
 て使用している、という要件がつきます。

 更地の状態では、小規模宅地等の特例の適用は受けられないので
 す。


●居住用の宅地には、居住のための建物があり、事業用の場合にも
 その上に存する建物を使用して事業を行っていることが多いと思
 われます。

 ただ、貸付けの場合はちょっと違います。建物等のない更地を貸
 すケースも多くあるからです。

 そこで今回は、この貸付事業用宅地等について、どのような場合
 に小規模宅地等の適用要件を満たしていくのか、などを確認をし
 ていきたいと思います。


●貸付事業の用に供されている宅地等の場合、先に述べた「建物ま
 たは構築物」の有無が、重要なポイントになります。

 建物については、説明するまでもありませんが、構築物というと
 日常生活にはあまりなじみのないワードなのではないでしょうか。

 身近なところで言うと、立体式の駐車場や、駐車場設備に見られ
 るアスファルト舗装などを想像してもらえるとよいかと思います。


●駐車場には、砂利が敷いてあるものもよくあります。一見、小石
 がゴロゴロしているだけですが、実はこの砂利も構築物に該当す
 るのです。

 ただ、砂利の場合は、量が少なかったり、砂利が埋没して地面が
 露出した状態だと、ちゃんとした構築物とは認めらない場合があ
 るので、実態を把握することが大事です。


●また、適用にあたって貸付の規模は問わないため、どんなに広い
 敷地であっても、地盛りや整地をしただけの、構築物のない駐車
 場は、特例の対象外となります。


●では、建物や構築物を建築しなければ、貸付をしても特例の適用
 はない?と思われがちですが、そんなことはありません。

 被相続人が、生前に更地の貸し付けを行い、相続開始以前に、賃
 借人の側で、その更地の上に建物や構築物を建てていれば、その
 宅地等は小規模宅地等の特例の対象となるのです。


●よくあるのが、コインパーキング業者に更地を貸付けるパターン
 です。

 賃借人であるコインパーキング業者は、借りた更地にアスファル
 ト舗装を行い、車止めや精算機などを設置します。

 すべてを業者負担で行うことが多いため、貸主に負担が生じない
 契約になっていることもあります。

 この場合も、業者が行った舗装等が、構築物として認められるも
 のであれば、貸主側では小規模宅地等の特例を受けることができ
 るのです。


●ちなみに、特定居住用宅地等や、特定事業用宅地等(貸付事業用
 は除く)の適用においては、その上に存する建物や構築物は、被
 相続人または親族の所有物であることとされています。


●駐車場形態での貸付けを想定して、話を進めましたが、たとえば、
 借主が、借りた更地に自らの居住用建物を建てたり、賃貸物件を
 建てる場合も同様に、適用対象となります。

 親族に土地だけ貸して、その上に親族が建物を建てて住むという
 のもよくあるケースです。

 ただし、相当の対価を得て継続的に行うものでなければ、不動産
 の貸付業と認められないため、親族間での賃貸については、対価
 の設定も重要ポイントです。


●貸付事業用として小規模宅地等の特例を受ける場合には、上記要
 件に加え、その宅地等を相続税の申告期限まで所有し、かつ、貸
 付事業を継続している、ことが必要となってきます。

 相続後、申告期限までに賃貸業をやめてしまったら適用はありま
 せんので、くれぐれもご注意ください。


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<編集後記>

 ネパールの震災、大変ですね。

 日本も、震災大国として他国にたくさん助けてもらっている分、
 このようなときには国を挙げて応援していくことが大事だと感じ
 ます。

 困っている人を助けるところから、未来に続く信頼関係が広がっ 
 ていくといいなと思います。

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