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2014/12/17(第157号)「優良宅地造成等のための譲渡の特例」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/12/17(第157号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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  皆様、こんにちは。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 先日、毎年恒例の「今年の漢字」が発表され、今年は「税」だっ
 たようです。

 やはり、消費税の8%への増税と、10%引き上げの延期がその理
 由のようですが、こと、相続税に関しては、来年こそ「税」です
 よね!

 相続税の増税が税制改正大綱で発表されてから、もう2年が過ぎ
 ようとしており、その間に消費税の増税などの大きな話題もあっ
 たため、少し話題性が落ちてきたようにも思いますが、状況は何
 一つ変わっていません。

 これからも、より一層相続税対策が重要となってきますので、私
 共も対策の業務には、ぜひ力を入れていきたいと考えております。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□  優良宅地造成等のための譲渡の特例
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●ここ数回、私高橋が担当させていただく回では、広大地について
 のお話をさせていただきました。

 今回は、その広大地を検討するような土地をお持ちの方には、セ
 ットでついてくる、「優良宅地造成等のための譲渡の特例」につ
 いて、お話ししたいと思います。


●この制度は、「広大地を検討するような大きな土地を売却」した
 場合等に、譲渡所得税が最大で120万円安くなるという制度です。

 したがって、広大地の検討と合わせて、この制度も検討する必要
 があります。

 ※この制度以上に、絶対に見逃してはいけないのが、「相続税の
  取得費加算」制度ですが、これについてはこのメルマガでも何
  度か取り上げていますので、以下をご参照ください。

 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku114.html
 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku116.html
 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku118.html
 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku112.html


●この制度では、適用を受けることができる売却が、16種類定めら
 れており、それぞれに複雑な適用要件が定められています。

 スペースの都合上、それらすべてを解説することはできませんが、
 ここで、広大地の判定基準を思い出してみてください。

 (たぶん覚えている方は、ほとんどいらっしゃらないかと思いま
 すので、以前のメルマガを読み返してみてください。)

 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku147.html
 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku150.html
 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku154.html
 http://www.tm-tax.com/information/souzoku/souzoku155.html

 「面積」、「マンションを建てるかどうか」、「道路を通すかど
 うか」などの判定基準がありましたね。

 この、優良宅地造成等のための譲渡の制度にも、似たような判断
 基準がとてもよく出てきます。


●しかし、広大地の判定と、この制度の適用の可否は、必ずしも一
 致するわけではありません。

 したがって、例えば、最有効利用が「道路を通さない」ものであ
 るため、広大地に該当しなかった土地でも、この制度の適用は可
 能な場合などがあります。

 したがって、大切なのは、冒頭にも書いた通り、

 「広大地に該当するかどうかの検討をした土地を売却した場合に
 は、この制度の適用も検討する」

 という事です。


●また、注意点が2点ほどあります。

 1点目は、「売却をした業者が”転売”をした場合は、適用を、
 受けることができない」という事です。

 制度の名前も、優良宅地造成”のための”譲渡の特例ですので、
 転売をしてしまうと、”転売のための”譲渡という事になってし
 まう、という事なのですね。


●また、2点目は、「売却をしたデベロッパーさんが、優良”住宅”
 認定を受けた場合は適用を受けられない場合がある。」という点
 です。

 これは、実際に売却したデベロッパーさんが、道路を通さないで
 戸建て分譲した場合、都道府県知事から「優良”宅地”認定」と
 いう認定を受けることが、要件となる場合があります。

 この、「優良”住宅”認定」は、その戸建て分譲地を購入したエ
 ンドユーザーさんが、住宅ローン控除の優遇制度を受ける際の必
 要要件になっているものです。


●したがって、デベロッパーさんとしても、ぜひ受けておきたい認
 定となりますが、ここで問題なのは、「優良”住宅”認定」と
 「優良”宅地”認定」は、合わせて受けることができないという
 事です。

 このため、上記の通り、適用を受けられない場合があるのです。


●しかし、だからと言って、売却の際「優良”住宅”認定は受けな
 いで下さい。」などと言ってしまっては、土地の売却金額が下が
 ってしまったりすることもあります。

 したがって、ここはあえてこの制度の適用を受けないというのも、
 一つの選択肢かもしれませんね。


 この制度は、税理士さんでもあまり詳しくない方も多いかと思い
 ますので、ぜひ詳細な検討をした上で、最も最適な判断をするよ
 うにしてください。


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  情報を載せておりますので、是非、そちらもご覧ください。

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<編集後記>
 
 選挙は、予想通り自民党の圧勝でしたね。
 
 これで、自民党、安倍政権はますます勢いづいてきますね。

 安倍さんも言っていましたが、この勢いにあぐらをかくことなく
 ぜひ謙虚な姿勢で、臨んでもらいたいと思います。

 あとは、その勢いを糧に、我々国民も巻き込んで、ぜひアベノミ
 クスを成功させてくれるといいですね!

 それにしても、また「THE MANZAI」が選挙とかぶって
 しまいましたね(笑)。

(毎年楽しみにしていますが、今年は個人的には、いまいちでした。)

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