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2014/12/03(第155号)「広大地の判定、道路開設か路地状開発か?」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/12/03(第155号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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  皆様、こんにちは。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 今年も残すところあとわずか。

 ということは、いよいよ相続税の大増税へのカウントダウンが始
 まったということです。

 今後は、言うもでもなくこれまで以上に、相続税対策が重要にな
 ってまいります。
 
 私も、このメルマガを通じて、少しでも皆様のお役に立てれば、
 幸いです。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□  広大地の判定、道路開設か路地状開発か?
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●第147号以降、私が担当させていただく回では、「広大地」のお
 話をさせていただいております。

 広大地に該当すると、評価を低くすることができる、ということ
 です。そこで重要なのは、どんな土地が広大地になるのか、とい
 うことです。

 単に広いだけでは、広大地にはなりません。

 前回は、マンション適地は、道路を通す必要がないので、広大地
 に該当しない、というようなお話をしました。

 今回は、戸建て分譲をする場合、「道路を通すのか?通さないの
 か?」のお話をさせていただきます。


●建築基準法には、「接道義務」というものがあります。

 これは、原則として、「建物を建てる場合は、4m以上の道路に
 2m以上接していなければならない。」

 というもので、これを満たさない場合は、建物を建てることがで
 きない、いわゆる「死に地」ということになってしまいます。


●したがって、大きな土地に、複数の戸建住宅を作る場合、すべて
 の戸建て分譲地が、道路に接している必要があります。

 しかし、大きな土地であれば、どうしても、もともとある道路に
 接していない区画も出てきてしまいますね。


●この場合、次のような方法で接道義務を満たす必要があります。

  1.道路を、敷地の前に通す
  2.敷地を、道路まで延ばす

  ※2は、地域によって次のように呼ばれています。

   ・関東 → 敷地延長(敷延)
   ・関西 → 旗竿地(延ばした部分が竿で、敷地部分が旗)
   ・全国 → 路地状開発


●上記の場合、1であれば広大地に該当し、2であれば該当しない
 ということになります。

 2は、道路を通すわけではないからです。

 広大地になるかどうかは、このどちらが「最有効利用」なのかを
 判断する必要があります。

 これが、非常にグレーな論点となってしまうのです。


●1の場合は「潰れ地」が生じるため、土地全体の価格が下がりま
 す。
 2の場合でも、路地状開発は地型が悪くなり、価格が下がってし
 まいます。

 どちらの価格の下落が大きいかがわかれば、どちらが最有効利用
 かを、判定できることになりますね。


●ただ、税務署や裁判所などは、そのような考え方による判定より
 も、過去の事例を比較的重視する傾向があるようです。
 
 つまり、過去10年程度の、近隣の戸建て住宅の事例に、道路開
 設が多ければ広大地に該当し、反対に路地状開発が多ければ、広
 大地に該当しない、と判定するのです。


●個人的には、「最有効利用」を考えるのであれば、上記の通り、
 「道路開設と路地状開発のどちらの価格下落が大きいか」を、

 綿密にシミュレーションすることで、判定すべきだと思います。

 しかし、正しい判定をしても、税務署がNOと言ってしまえば、
 あとは、不服申立てや裁判ということになってしまいますので、
 事例の収集に重点を置くことは重要です。

 もちろん、他の視点からの検討も様々必要ですが、最終的に決め
 手がない場合は、やはり事例が重要ということになってしまいま
 す。


●このように、税務署といえども、あくまで税務のプロであって、
 不動産のプロから見ると、やはり不動産に関しては、素人と言わ
 ざるを得ない部分があるようです。

 つまり、「正しい判定」をしたからと言って、必ず認められるわ
 けではないという点が、広大地評価の最大のリスクと言えるかも
 しれませんね。


●以上、4回にわたって広大地のお話をしてまいりましたが、これ
 は、数ある論点の中のほんの一部にすぎません。

 皆様の中で、大きな土地をお持ちの方がいらっしゃいましたら、
 広大地評価の、メリットの大きさ、リスクの大きさ、難解さをよ
 くご理解いただき、必ず”相続税が得意な税理士さん”に相談す
 るようにしてください。

 ちなみに、弊社は”相続税が得意な税理士さん”です!


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【編集】税理士 北岡修一、税理士 後藤文 資産税チーム 高橋貴輝
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<編集後記>
 
 冒頭に書いた、相続税の大増税へのカウントダウンですが、この
 話をしていると、1999年のノストラダムスの大予言のことを思い
 出しました(笑)。

 当時も、何か世の中を襲う不吉なことへのカウントダウンをして
 いましたね。

 私は、2000年の年越しは、毎年恒例、地元の友人とみんなで初詣
 に行っていたのですが、その時偶然にも、モテない私に彼女がで
 き、みんなに、

 「ミレニアムの奇跡!!」

 と称賛されたのを、思い出してしまいました(笑)。
 
 このミレニアムの奇跡は、友人の間で今でも伝説として語り継が
 れています(笑)。

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