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2014/11/20(第154号)「広大地の判定、マンション適地か?」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/11/20(第154号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの高橋貴輝です。

  消費税の増税、延期されましたね。

 先日、日銀が追加の金融緩和をしたときには、結局上がるんだろ
 うなと思っていましたが、7月~9月期のGDPがマイナスだった
 のもあって、景気条項を考えると、延期せざるを得ないという事
 だったのでしょう。

 やれやれ(個人的に引っ越しをしたばかりでお金がないので)、
 と思ったのもつかの間、

 「次回は景気条項を付けずに、確実に増税します!」

 とのことです。

 次回の増税を確約するような強いメッセージですが、これは、や
 はり国際社会の批判を意識しての事なのでしょうか?


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□  広大地の判定、マンション適地か?
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●第147号、150号にわたり、「広大地」のお話をさせていただいて
 おりますが、今回もその続きです。

 第150号では、広大地の判定方法について、概要をご説明いたしま
 したが、今回は、もう少し具体的なお話をしていきましょう。


●第150号では...

 「自分がデベロッパーさんになったつもりで、その土地が一番高
 く売れる方法を考える」

 というお話をさせていただきました。

 では、デベロッパーさんは、土地を仕入れた場合に何を考えるの
 でしょうか?


●デベロッパーさんは、大体次のようなことを考えます。

 「この土地にマンションを建てようかな?それとも戸建て住宅か
 な?」

 ですから、我々も広大地の判定をする際には、同じようなことを
 考えることになります。


●どちらにするかの判定方法は、その土地によってさまざまですが、
 概ね、次のようなことを調べて、「マンションの建設が可能なの
 か?」また、「建てた場合に売れる見込みがあるのか?」

 を考えていきます。

  ・駅からの距離
  ・その地域の市況(マンションが多いか、戸建てが多いかなど)
  ・建築基準法
  ・都市計画(用途地域、容積率、建ぺい率、地区計画など)
  ・その土地の所在する都道府県、市区町村の建築関連の条例等
  ・過去10年間の近隣の開発事例


●一番下以外は、デベロッパーさんも同じようなことをします。
 (もちろん、税務判定よりも詳細なマーケティングをしているも
 のと思われます。)

 これにより、

 「法令的には、マンション建設が可能だけど、実際には売れない
 なあ」
               とか

 「マンションとして、売れそうなところだけど、法令の規制で、
 大きなマンションは建てられないなあ」

               または、

 「大きなマンションが建設可能で、しかも、売れそうだなあ」

 などの判断をしていくこととなります。


●これで、最有効利用がマンションの建設ということになれば、そ
 の土地に大きなマンションを1棟建てるだけで、道路を通す必要
 はありません。

 したがって、「広大地には該当しない」ということになります。

 もし、「ここには、マンションは建たないなあ」または、「マン
 ションを建てても、確実に売れるとは言い切れないなあ」

 となれば、ここから「戸建て住宅として、道路を通すのか?通さ
 ないのか?」という判断をしていくこととなります。


●ちなみに、デベロッパーさんは、マンションにしろ、戸建てにし
 ろ、土地部分は仕入れ値同然で販売し、建物部分で利益を出すと
 いうビジネスモデルが基本です。

 したがって、マンションが建つのであればその方が、その土地の
 上に住む人が多く、建物部分の利益も大きいため、それが最有効
 利用となる場合がほどんどです。


 キリがいいので、道路のお話は、また第156号でさせていただきま
 す。


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<編集後記>
 
 第150号では、広大地の判定がグレーで「神のみぞ知る」という
 お話をさせていただきましたが、日本の税制は、世界の中でも
 難しすぎて、「神様でないと申告できない」なんて言われている
 そうです。

 だからなのかどうか分かりませんが、税理士という資格も世界で
 は、珍しいもので、有名なところでは、日本、韓国、ドイツなど
 一部の国にしか存在しないようです。

 そのほかの国では、日本でいう公認会計士が税理士を兼ねている
 ところが多いようですね。

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