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2014/11/16(第153号)「小規模宅地等の特例・複数事業の場合の事業継続要件」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/11/16(第153号) ━━
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  皆様、おはようございます。
 税理士の後藤文(あや)です。

 ここにきて、衆議院の解散ムードが強くなっていますね。

 早ければ来週にも解散ではと。

 そうなると、例年であれば12月に発表される税制改正の大綱も、
 今回は、年明けになる予定だそうです。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いい
 たします。

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■□  小規模宅地等の特例・複数事業の場合の事業継続要件
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●来年から、相続税が増税されるため、小規模宅地等の評価減につ
 いても、さらに関心が高まっています。

 今回は、小規模宅地等の評価減のうち、特定同族会社事業用宅地
 等の適用に関して、書いていきたいと思います。


●特定同族会社事業用宅地等とは、相続が発生する前に特定同族会
 社の事業用(不動産貸付業を除く)に、供されていた宅地等をい
 います。

 特定同族会社というと何だか難しそうですが、通常の同族会社と
 考えておいて構いません。


●その同族会社の役員である被相続人(亡くなられた方)の親族が、
 相続によりその宅地等を取得して、申告期限までその宅地等を所
 有し、

 かつ、「事業を継続」している場合には、特定同族会社事業用宅
 地等として、400m2まで80%もの評価減を受けることができます。

 今日は、その要件の1つである「事業継続要件」について、次の
 事例で考えていきましょう。


●相続が発生する直前において、被相続人が50%以上を出資してい
 たA社が、被相続人の所有する建物およびその敷地の上で、小売
 業および不動産貸付業を行っていました。

 もちろん、A社は被相続人に家賃を払っています。

 被相続人の死亡により、A社の役員である長男Bは、その建物お
 よび敷地を取得し、会社の経営を承継しました。


●しかし、相続発生後、長男Bは、小売業を廃業してしまい、不動
 産貸付業のみを継続しました(建物はその後もA社に賃貸)。

 この場合、小規模宅地等の評価減の適用関係はどうなるでしょう
 か?


●不動産貸付業は継続しているため、事業継続要件を満たすのでは
 ・・・と思われがちですが、2つ目の●に記載のとおり、特定同
 族会社の事業には、不動産貸付業が含まれていません。

 小売業は、申告期限まで継続しなかったため、特定同族会社事業
 用宅地等の、80%評価減は受けられないことになってしまいます。

 10ヶ月の申告期限まで、小売業を継続していれば、80%もの評価
 減を受けられたのに、大変もったいないことになってしまいます。


●ただし、A社に不動産を賃貸していることは継続していますので
 貸付事業用として、200m2まで50%の評価減は、受けることがで
 きます。

 廃業した小売店部分についても、廃業後引き続きA社に賃貸をし
 ているのであれば、貸付事業用として50%の評価減は受けること
 が可能です。

 ただし、事業用に比べれば、面積も評価減の割合も減ってしまい
 ますね...。


●今回は、小売業と不動産貸付業が混在する場合の事業継続要件に
 ついて見てきましたが、小規模宅地等の評価減の適用判定は、と
 ても複雑です。

 事業の継続、所有の継続の有無等で、適用の可否、評価減の割合
 が異なってきます。

 小規模宅地等の評価減は、根本的な考え方がとても大事な規定で
 す。

 常に原点からスタートして判断することが必要です。


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<編集後記>

 エボラ出血熱への感染が、世界中で大きな問題となっていますね。

 ずっと遠くの出来事のように思っていましたが、先日から何度か
 日本でもエボラの疑い・・・というニュースが。

 そして、検査のため患者さんが搬送された病院が、なんと自分も
 よく行く病院で、二度ビックリ。

 一気に身近な出来事として感じるようになりました。

 ただ、日々満員電車にゆられる都会の生活の中で、何をどう注意
 すればよいのか、難しいところですね。

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