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2014/09/24(第146号)「建替え中の貸家建付地評価について」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/09/24(第146号) ━━
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  皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 中小企業の後継者が、不採算事業を整理して、事業承継する
 場合は、1,000万円を上限に補助金を出そうという案が出てい
 ます。2015年度からのようです。

 確かに零細で不採算の事業は承継したくないでしょうから、
 こういう補助金があると、事業承継しようかなと思う後継者
 もいるかも知れませんね。

 事業承継については、政府もいろいろ模索しているようです。

 
  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願い
 いたします。


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■□  建替え中の貸家建付地評価について
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●先週、賃貸建物を建替え中に相続が発生した場合は、貸付用
 の小規模宅地等の評価減の特例は、適用できる可能性がある
 が、

 貸家建付地の評価減は難しい、というようなことを書きまし
 た。


●ただ、貸家建付地評価ができる場合もあるとして、次のよう
 な条件をあげました。

 1.建て替え前の賃借人が、建て替え後の建物に入居するこ
   とになっている

 2.したがって、立退料などの支払いはしていない

 3.敷金等の支払いがあり、賃貸借契約が成立済みである 


●建物を建替える間、仮住居に住んでいなければなりませんか
 ら、通常の賃借人の方はなかなかそこまでしないでしょうか
 ら、上記はちょっと難しいのかな、と思います。

 ただ、建物を自分たちで作った法人に貸しているような場合
 は、適用できる可能性があります。


●すなわち、所有者である個人から、法人に一括で賃貸し、法
 人が入居者に個別に賃貸しているような場合です。

 この場合には、借主は法人ですので、建替え前と建替え後の
 賃借人は変わりません。住む人は変わるかも知れませんが。


●これであれば、上記の条件は満たされる可能性はあります。

 そうすれば、所有者(貸主)である個人は、安心して建物を
 建替えることができます。

 ただ、評価を下げるためだけにこの形態を作るのであれば、
 租税回避行為として否認されることもあり得ます。

 日頃から法人の運営などもきちんと行って、実態のある会社
 であることが大事ですね。


●その他、建物が法人の所有であって、地主である個人と土地
 の賃借人である法人の間にきちんとした契約があれば、建替
 え中であっても、個人の土地の評価は変わらないのではない
 かと考えられます。

 このような建替えがからむ場合なども考慮して、法人の活用
 を考えておくとよいのではないでしょうか。

 
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<編集後記>
 
 2週続けての連休・飛び石連休も終わり、気候も涼しくさわやか
 になって、絶好の仕事日和になってきましたね!この時期は本当
 にヤル気が充満してくるのではないでしょうか?今週はあと3日
 でいいのですから、頑張っていきましょう!

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