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2014/09/20(第145号)「賃貸建物を建築中に死亡した場合の評価」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/09/20(第145号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
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  皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。


 今週はバタバタで(いつもかも知れませんが。(笑))、発行が
 土曜日になってしまいました。

 遅ればせながらお送りします。

 
  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願い
 いたします。


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■□  賃貸建物を建築中に死亡した場合の評価
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●アパートやマンションなどの賃貸用建物を建築中に、死亡した
 場合は、その建物や土地の評価はどうなるのでしょうか?

 賃貸物件の敷地については、貸家建付地として概ね20%程度の
 評価減をすることができます。

 また、一定要件を満たせば、小規模宅地等の特例により、上記
 の評価からさらに最大200m2まで50%の評価減をすることでき
 ます。


 また、建物については、貸家として通常の評価額から30%の
 評価減をすることができます。


●ただし、これらはあくまで相続が発生した時点で、賃貸をして
 いる、賃借人がいるという前提です。

 賃貸をしていない、賃借人がいない状況では、原則として上記
 のような評価減をすることができません。


●ただ、建物が老朽化して建替えざるを得ない時に、相続が発生
 して上記のような評価減を受けられなくなるのでは、おちおち
 建替えすることもできませんね。

 そこで、一定の場合には、上記の評価減を受けることが可能と
 なっています。


●まず、小規模宅地等の特例ですが、これは下記のような要件を
 満たせば、評価減を受けることができます。

 1.以前から賃貸事業をやっていた建物を建替える場合

 2.建築中の建物は、被相続人あるいはその親族の所有にかかる
   ものであること

 3.相続した親族等が相続税の申告期限まで賃貸事業を継続して
   いること


●次に貸家建付地評価ですが、これは建物が相続発生時に建築中で、
 借家人が未入居である場合には、原則として貸家建付地評価を行
 うことができません。

 そのため、評価減はなく自用地評価となります。

 ただし、次のような場合は、貸家建付地評価を行うことも可能で
 す。

 1.建て替え前の賃借人が、建て替え後の建物に入居することに
   なっている

 2.したがって、立退料などの支払いはしていない

 3.敷金等の支払いがあり、賃貸借契約が成立済みである

 このような状況であれば、貸家建付地になる可能性があるので
 検討しておく必要がありますね。


●小規模宅地等の評価減と、貸家建付地の評価減では、上記のよう
 に取り扱いが違ってくるのです。

 これは意外と知られていないかも知れません。
 是非、ご注意ください。


●なお、建築中の建物については、かかった建築費(出来高)の
 70%評価となります。

 貸家の30%評価減は、まだ賃貸していませんので、貸家建付地と
 同様に、控除することはできません。


 建物を建替える際は、単に老朽化したから、ということだけでは
 なく、相続税評価やそれによる相続税の影響なども十分に検討し
 た上で、実行しないといけないですね。


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<編集後記>
 
 今週は3連休ではなく、飛び石の連休ですね。これからちょっと
 伊豆の方に行ってこようと思いますが、残念ながら1泊で帰って
 こないといけないですね。

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