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2014/07/17(第136号)「賃貸事業の法人化、地代を払うこと」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/07/17(第136号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
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  皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 台風が去った後、一気に暑くなりましたね。

 もう梅雨明けしたような感じもしますが、梅雨前線はまだ
 まだ、あるようですね。

 
  ということで、本日も暑さを吹き飛ばして頑張っていきま
 しょう!「実践!相続税対策」、よろしくお願いいたします。


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■□  賃貸事業の法人化、地代を払うこと
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●私の担当する回では、2回に渡って不動産賃貸業の法人化に
 ついて書いています。

 今回も、その続きです。


●個人から法人に、賃貸物件の建物だけを売却して、土地につ
 いては、個人が所有したまま、「土地の無償返還の届出書」
 を税務署に出す、という流れでした。

 この場合、土地に関しては法人と個人との間で賃貸借契約を
 結んで、法人が個人に地代を払っていくことになります。


●地代の額は、賃貸借と言える程度の金額は支払う必要があり、
 固定資産税の年額の3倍程度の地代を、毎年払っておくこと
 が必要です。

 もちろん、必ずしも3倍と決まっているわけではありません
 ので、地代の通常の相場以上であれば問題ないでしょう。


●この賃貸借契約をきちんと締結しておくことで、個人の土地
 の相続税評価額は、20%の評価減をすることができます。

 土地は無償返還の届出を出していますから、法人に借地権は
 ないのですが、賃貸借契約が成立していることにより、土地
 は地主が使うことはできません。

 したがって、その分の評価減として、20%の減額が認められ
 るのです。


●なお、この場合は、その減額された分の金額は、法人の株式
 評価において、資産として加算されることになります。

 法人は借地権は持たないのですが、個人の土地の評価を減額
 する以上、その減額された金額は、当然法人の資産価値に上
 乗せすべき、ということです。

 
●そこで、ひと工夫したいのが、法人の株主ですね。

 せっかく土地の評価が20%減額されたのに、株式評価が上が
 ってしまうのでは、その効果が半減されてしまいます。

 賃貸経営をする法人の株式を、財産を持っている地主が持っ
 ていれば、法人が利益を上げれば上げるほど、また、上記の
 20%加算がされれば余計に、株価が上がってしまいます。


●これを解決するのは簡単なこと、地主(相続の対象者、たと
 えばお父さん)が、法人の株式を持たなければいいのです。

 法人を設立する時に、株主に入らないか、少しだけ持つよう
 にすればいいのです。

 息子さんが株主になるようにすればいいのですが、お金があ
 まりない、ということもあり得ます。

 その時は親から借りて、あるいは贈与を受けて、会社を作れ
 ばいいのです。

 個人(地主:お父さん)から賃貸建物を買うお金もなければ
 銀行とよく話しておいて、融資を受ければいいのです。


●というようなことで、賃貸経営を法人化していくには、いろ
 いろな問題をクリアしていく必要があります。

 また、当然、個人が預かっていた敷金や保証金などがある場合
 は、それを法人に引き渡す必要がありますね。

 また、オーナーチェンジになりますので、賃借人にその旨の
 連絡、家賃入金口座の変更などをお願いしないといけません。

 賃貸契約書も変更する必要がありますね。


 以上、3回に渡って賃貸経営の法人化について書いてきました。

 不動産所得が多い方などは、是非、検討されたら良いかと思い
 ます。
 

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<編集後記>
 
 来週もまた賃貸経営のオーナーさん向けセミナーを行います。
 吉祥寺地区に特化して不動産業を行っている会社のお客様向け
 です。その会社とは初めて企画したセミナーなので、ちょっと
 楽しみですね!

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