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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「実践!相続税対策」 バックナンバー

2014/07/03(第134号)「賃貸事業の法人化、消費税に注意!」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/07/03(第134号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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(昨日配信したのですが、一部配信されていなかったようですの
 で再度配信します。二重に配信された方には申し訳ありません)

  皆様、こんにちは。
 税理士の北岡修一です。

 1日遅れ、かつ遅い配信となりましたが、「実践!相続税対策」
 配信いたします。


 よろしくお願いいたします。

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■□  賃貸事業の法人化、消費税に注意!
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●先週は、個人の不動産所得の基になる、賃貸不動産を法人に
 移し、所得税課税から、法人税課税&所得分散を計っていく、

 というような話しをしました。

 今回もその続きです。


●個人から、法人に売却するのは、賃貸の建物だけ、という話
 をしました。

 土地も売ると売却価格が高くなってしまうので、資金繰りが大変
 だということと、

 土地を売ると売却益が発生し、譲渡税が高くなるから、というこ
 とで、建物だけの売却でいい、という話です。


●ここで1つ問題になってくるのが、消費税です。

 ご存じのように建物の売却には、消費税が課税されます。

 これは、事務所・店舗用の建物であろうと、住居用の建物であろ
 うと、関係なくかかってきます。

 しかも、本年4月からは、消費税が8%に上がっています。


●では、この消費税を払わないといけないか、というと、ほとんど
 の方は、払わなくても構いません。

 なぜかと言えば、消費税は課税事業者でなければ払う必要がない
 からです。

 課税事業者とは、原則として2年前(基準期間)の課税売上が、
 1,000万円を超える人です。


●課税売上とは、消費税の課税対象となる売上のことで、非課税
 売上は含まれません。

 皆様の賃貸収入の多くは、住宅の家賃収入かと思われますが、
 この住宅家賃については、非課税売上となっています。

 家賃で課税対象となるのは、店舗や事務所などの事業用の家賃
 収入です。


●ということで、不動産賃貸事業で、消費税の課税事業者となる
 人は、2年前の事業用の家賃収入が、1,000万円を超えている人
 だけです。

 それ以外の人は、建物を法人に売却しても、その消費税は納税
 する必要がないのです。


●事務所家賃等が多くて、課税事業者になっている方は、法人化
 にあたっては、消費税の納税が発生することを、十分考慮して
 おいてください。

 それを知らず、確定申告の時に多額の消費税がかかってくると

 全体の資金計画が、大幅にくるってしまうかも知れません。
 是非、注意してください。


●なお、消費税がかかってしまう場合は、購入した法人の方で
 課税事業者を選択して、消費税の還付を受けることを検討して
 いきます。

 消費税を上乗せして購入した方(法人)は、支払った消費税を
 売上にかかる消費税から、控除することができるからです。

 この場合には、消費税の課税事業者を選択する、ということと、
 いかに課税売上割合を高めるか、ということが、ポイントに
 なります。

 ここは税理士の腕の見せ所、かも知れません(笑)。


●また、売った方の個人で、消費税を払う必要のなかった方も
 安心してはいけません。

 建物を売ったということは、課税売上が発生した、ということ
 であり、それが1,000万円を超える時は、2年後から課税事業者
 になる、ということなのです。

 すなわち、2年後は課税事業者ですから、そこで課税売上が
 発生する(2年後にも建物を売ったとか)と、今度は消費税を
 払わなければいけないのです。


●消費税は、いろいろかかわってきますので、かなり注意をして
 おかなければいけないですね。

 特に消費税率は8%に上がりましたし、今度は10%になってき
 ますので、失敗すると大きいです。是非、注意してください。


 賃貸業を法人化するなどは、やはり私ども税務専門家に相談して
 進めた方が、いいと思いますね。



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<編集後記>
 
 先週は、ある不動産会社で「賃貸事業の法人化」について
 セミナーをやりました。法人化を検討されている方が多いのに
 は、ビックリしました。

 また、今月も別な不動産会社で、同じようなセミナーを行う予定
 です。

 相続税増税も近づいてきましたし、皆、本気になってきた、感じ
 ですね...。(笑)

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