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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「実践!相続税対策」 バックナンバー

2014/06/25(第133号)「土地の無償返還に関する届出書」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2014/06/25(第133号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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  皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 ワールドカップやってますね!
 私はそれよりも、このメルマガを書かなくてはいけないので
 経過を気にしつつ、書いてます。

 
  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願
 いいたします。

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■□  土地の無償返還に関する届出書
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●昨今、不動産の賃貸業を、法人化しようという流れが非常に
 多くなってきていますね。

 1つには、来年から相続税が大幅に上がりますので、その対策
 として。

 また、もう1つには、法人税の税率引下げ方針が明確になって
 きたこと。数年で20%台になる、ということで、来年から最高
 税率が上がる所得税と、差が出てくることが明らかになってき
 たから、

 ということが背景にあるのでしょうね。


●確かに、相続税や所得課税、あるいは消費税などのことも考え
 ると、流れは「法人化による賃貸経営」にあると思います。

 法人化した方が、税金的に得になることが多いからです。


●法人化していく時に、注意しなければいけないのが、上記に掲
 げた「土地の無償返還に関する届出書」です。

 これは一体何か?一般的には、意味がよくわからないですよね?

 これは、個人と法人の借地権の問題 に関する届出です。

 と言っても、まだよくわからないと思いますが...。


●個人の賃貸業を法人化する場合、一般的には法人を設立して、
 建物だけを法人に移すことが多いですね。

 移す方法は、基本的には譲渡ということになります。

 個人が法人に売るわけですね。

 売却価格は、基本的には時価で行わなければなりませんから、
 法人に土地も売ると、かなりの高額になってしまうことが多い
 のです。


●そうなると、個人の土地は相続した土地が多いですから、かな
 りの売却益が出てしまいます。

 相続した土地の取得価格は、その前の代、あるいはもっと前の
 代の方が取得した価格を、引き継ぐことになっています。

 正直、前の代(父親など)や、もっと前の代の方が、いくらで
 買ったかなどは、ほとんどわからないか、今の時価に比べたら
 極端に安い価格でしょう。


 その場合には、売った価格の5%を、買った価格としてよい、と
 いう規定があります。

 それでも5%ですから、95%が売却益!ということになります。

 これに20%の譲渡税がかかるのですから、かなりの税金になり
 ます。自分の会社に不動産を移すだけなのに...。


●ということで、法人化する時は、土地は個人所有のまま移さず、
 建物だけを法人に移す、ということが行われます。

 建物さえ持っていれば、家賃は全額法人に入るわけですから、
 法人が土地を持つ必要はないのです。

 建物だけの売却であれば、売却益もほぼ発生しませんので。


 ただし、法人は個人に対して、地代を払わなくてはいけませんね。
 土地を使っているわけですから。


●そこで問題になるのが、借地権です。

 普通に考えて、もし第三者であれば、建物だけ簿価で譲渡して
 地主は安い地代だけもらう...ということはありませんね。

 建物を譲渡すれば、土地は使えなくなってしまうのですから、
 それを安い地代だけもらって、満足する人はいないと思います。

 相手が自分の会社だから、できることなのです。

 普通であれば、土地を使わせる権利に対して、何らかのまとま
 ったお金をもらいますよね。それが借地権代です。


●借地権は、土地を借地権と底地に分けると、借地権の割合の方が
 高いことが多いのです。特に都市部は。土地の利用価値が高い、
 ということです。

 借地権の割合は、路線価とともに、国税庁が決めていますが、
 60%、70%くらいが多いですね。東京の住宅地などは。

 ですから、本来であれば、家を売るということは、同時に借地権
 も設定する必要があり、借地権代として、土地の時価の60%・70%
 のお金を、地主さんに払う必要があります。


●自分の会社なので、借地権代は払わない、ということにすると、

 その借地権代分を、会社に贈与した、ということになってしまい
 ます。これがいわゆる「借地権の認定課税」ということです。

 個人は借地権を法人に譲渡して、そのお金を法人に贈与した、
  ⇒ 譲渡税の課税

 法人は借地権の贈与を受けた⇒ 受贈益に課税

 というようなことが、行われてしまうのです。何もしないと...


●大変長くなってしまいましたが、ということで、

 「土地の無償返還に関する届出書」が登場してくるわけですね。

 これは、

 ・個人は、法人に建物を譲渡するが、借地権は譲渡していない

 ・土地は、地主である個人が100%所有している

 ・法人は、借地権としての財産価値は持っていない

 ・法人は、将来、個人に無償で土地を返還する

 ということを、約束して税務署に届出をするのです。


●これにより、「借地権の認定課税」は行われない、ということに
 なり、安心して、建物を法人に譲渡することができます。

 そして、税務署にとって重要なのは、個人の相続が起こった場合、

 この土地の評価は、借地権価額を控除せず、自用地として評価する
 ということです。税務署としては、相続財産をしっかり把握して、
 相続税のもれをなくしたいのです。

 
 ちょっと長くなりましたので、この辺にしますが、これについては
 まだまだ補足することが、たくさんあります。それについては、
 また、再来週お話します。

 もっと早く知りたい、という方は、編集後記にあるセミナーに来て
 いただいたらと思います。お問合せください。


 なお、「土地の無償返還に関する届出書」は、下記国税庁のHP
 に載っています。参考までに確認してみてはいかがでしょうか?

 ⇒ http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/pdf2/123.pdf


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<編集後記>
 
 今週金曜日午後は、京王線明大前で、ある不動産会社の管理オー
 ナー様向けに、「法人化による賃貸経営」のセミナーをやります。

 法人化によるメリットやデメリット、具体的に法人化していく時
 にどのような手順で、何をどうやっていったら良いのか、具体的
 なやり方をお話をします。

 一般に募集などはしていないのですが、もしご興味があれば、お
 問合せください。まだ、席はあるかと思います。
 ※直接北岡まで ⇒ kitaoka@tmcg.co.jp


 これを書いている内に、どうやら負けてしまったようですね...
 残念!!

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