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2013/12/04(第109号)「親の土地を借りる場合の地代」

━━━━━━━━━━━━━━━━ 2013/12/04(第109号)━━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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 皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 ずい分と寒くなってきましたね。
 12月に入り、年末恒例の「税制改正大綱」ももうすぐ出て
 くるのではないでしょうか?

 来年は消費増税が目玉ですが、先日も消費税の簡易課税の益税
 封じの記事が出ていました。

 税率が上がれば上がるほど、もらっても払わない益税の額は
 増えていきますから、やはりちょっと問題ではありますね。
 

 ということで、本日も「実践!相続税対策」行ってみましょう。


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■□  親の土地を借りる場合の地代
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●親の土地の上に、子が建物を建てる場合、地代は払いますか?

 通常は払わないですよね。

 特に、親の土地に子が自宅を建てる場合には、親は土地を無償
 で土地を貸している、というのが普通ではないでしょうか?


●この場合、贈与税か何かの問題が出るのでしょうか?

 基本的には、無償で問題ありません。
 このように無償で貸すことを、使用貸借と言います。

 有償で貸すのは、賃貸借と言いますね。


●子が使うので、その土地の固定資産税くらいは、自分で払うよ
 というケースもあるでしょう。

 この場合も、無償と同様に使用貸借となります。
 固定資産税を負担したくらいでは、有償で借りているとは言え
 ないのです。


●このような使用貸借の場合は、贈与税や所得税の問題はありま
 せんが、相続税では若干不利になります。

 すなわち、その土地の評価額が、親が自分で使っている場合の
 評価額=自用地評価額ということになります。

 自用地評価額は、何の評価減もないので、貸している場合に比べ
 高くなってしまいます。


●土地を賃貸していれば、借地権分が控除され、底地だけの評価
 になります。自用地の30%、40%程度の評価で済んでしまいます。

 土地の上にアパートなどの建物を建てて、賃貸していれば、その
 土地は貸家建付地になり、20%程度の評価減をすることができます。


 使用貸借の土地は、これらの評価減がない、ということになります。

 贈与税の問題は発生しないけれど、相続時の土地の評価は高くなり
 ますよ、ということですね。


●では、親の土地に子供が建物を建て、それに際して土地の賃貸借契約
 を結んだ場合は、どうなるでしょうか?

 通常、自分の土地に、他人に建物を建てさせないですよね?

 単に地代だけもらえばいいので、どうぞ建物を建ててください、など
 とは言わないはずです。

 その場合は、相応の権利金をもらう(借地権を売る)ということに
 なると思います。

 土地価格の60%や70%のお金をもらって初めて、建物を建てさせる
 ということになります。


●そのような一般的な慣行の中で、子には地代の支払いのみで建物を
 建てさせる(土地賃貸借契約をして)ということになると、本来は
 
 もらうべきであった、借地権代について、親から子に贈与があった
 ものとみなされてしまいます。

 こうなると多額の贈与税がかかりますので、これは避けなければなり
 ません。

 使用貸借であれば贈与にはならなかったのに、賃貸借にしたばかりに
 贈与税がかかってしまうのでは、泣くに泣けませんね。


●そこでこのような場合はどうするか?

 これについては、ちょっと長くなってしまいますので、次々回という
 ことにしたいと思います。


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<編集後記>

 12月は忘年会の連続ですね。なぜか不思議とうまい具合に空い
 ている日に埋まっていきます。バッティングすれば断ることも
 できるのですが(笑)。ただ不思議なことに今年は金曜日が
 2日も空いている...これは不思議ですね。まあ、その内
 埋まってしまうかも知れませんが...。

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