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2013/09/26(第099号)「住宅取得は、消費税増税前と後はどっちが得?」

━━━━━━━━━━━━━━━━━2013/09/26(第99号)━━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
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 皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 2014年4月からの消費税8%への増税、決まりましたね。
 正式発表は、10/1とのことですが。

 消費税増税で影響が大きいのが、やはり住宅ですね。
 
 消費税増税で、住宅取得が落ち込まないよう、政府も様々な
 対策を打っています。
 
 今日のメルマガでは、増税前・増税後どちらが得なのか、検討
 してみたいと思います。

 
 ということで、本日も「実践!相続税対策」行ってみましょう。


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■□  住宅取得は、消費税増税前と後はどっちが得?
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●消費税は、2014年4月より8%になります。

 住宅の場合は、完成引渡しが増税後になると、増税後の消費税
 率が適用されます。

 ただし、経過措置により、2013年9月末までに建築請負契約等
 を締結した場合は、5%が適用されることになります。


●2,000万円の住宅を建てる場合は、増税分3%で、60万円の
 消費税が増えることになります。大きいですね!

 そこで、消費税が増税になっても、住宅購入意欲が落ち込まな
 いよう、政府はいくつかの対策を考えています。


●その1つが、住宅ローン控除の拡充です。

 現在の住宅ローン控除は、2013年末までで、住宅ローン残高
 最高2,000万円までの部分について、1%の税額控除となって
 います。

 したがって、毎年20万円、10年間で200万円の税額控除が
 最高額となります。

 今年で制度が終わりということで、これは近年では最低額と
 なっています。


●消費税増税対策として、この住宅ローン控除制度を、4年間
 延長し、さらに2014年4月以降の消費税増税後は、控除額を
 大幅に引き上げることが、決定しています。

 具体的には、消費税が8%に増税されて住宅を購入した場合
 は、

 住宅ローン控除の対象となるローン残高は、最高4,000万円、
 毎年の控除額はその1%の40万円、10年間で最高400万円の
 税額控除となります。
 

 現在の倍になる、ということですね!

 さらに、認定長期優良住宅などに該当すると、ローン残高
 最高5,000万円まで、1%の控除が10年間受けられます。


●ただし、住宅ローン控除は、払っている税金があればこそ
 税金の還付を受けられるものです。

 たとえ毎年50万円の控除があっても、それだけの税金を
 払っていなければ、

 たとえば20万円しか払っていなければ、残りの30万円
 は還付を受けられず、切り捨てられてしまいます。


●そこで、消費税増税後は、還付がまるまる受けられないだ
 ろう人たちに、現金給付を行なおう、ということになって
 います。

 「すまい給付金」といいますが、これは次の金額となります。
 消費税8%時の金額です(10%時は、別にあり)

  <年収金額>       <給付額>
 
   425万円以下       30万円
   425万円超 475万円以下  20万円
   475万円超 510万円以下  10万円

 
●さて、これら住宅ローン控除と、すまい給付金の優遇を考
 慮すると、消費税増税後と増税前、どちらが住宅取得には
 得なのでしょうか?


 みずほ総研の試算によると、様々な条件下で計算しており
 ますが、

 年収400万円くらいでは、すまい給付金が30万円あるので
 ほぼ、トントン。
            ・
 年収500万円では、増税前の方が22万円程お得。
            ・
 年収600万円では、増税後の方が10万円程お得。
            ・
 年収800万円では、増税後の方が78万円もお得!

 という結果になっています。


●みずほ総研の試算は、下記のような条件で計算しています。

 ・住宅価格は年収の7倍
 ・自己資金は12%
 ・住宅ローンは年収の5.8年分
 ・土地代は住宅価格の約36%

 というような条件ではありますが、大変参考になるかと思います。

 やはり年収がある程度高い人、600万円~700万円以上の方は、
 増税後の方が、得ということになります。


●ただし、消費税が10%になってしまうと、その得もすっ飛んで
 しまうようです。

 すでに、9月末で、今からですと経過措置も使えませんが、上記
 のような試算ですから、あまり消費税のことは気にせず、

 一生に何度もない住宅の購入は、やはりじっくり選んで行った方
 がいい、ということになりますね。


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<編集後記>

 明日から京都に行ってきます。まだ、紅葉には早過ぎますが、
 とりあえず、勉強ということで行ってきます!

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