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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「実践!相続税対策」 バックナンバー

2013/09/04(第096号)「建物が建築中の場合」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2013/09/04(第96号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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  皆様、おはようございます。
  資産税チームの高橋貴輝です。

 9月になりました。

 弊社は8月決算のため、9月から新しい期になります。
 また、税理士試験でも新しい科目の勉強が始まるため、なんだか
 新生活が始まるような気分です。

 今週号からまた気分も新たに、皆様へ相続税の情報を分かりやす
 くお届けできればと思います。


  ということで、本日も「実践!相続税対策」よろしくお願いいた
 します。

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■□  建物が建築中の場合
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●このメルマガをお読みいただいている方々の中には、相続税対策
 として、賃貸マンションやアパートを建設された方も、多いので
 はないかと思います。


●この、賃貸マンションやアパートを建設することで、以下のよう
 な節税メリットがあります。

  1.建物について、貸家評価による評価減ができる。
  2.土地について、貸家建付地評価による評価減ができる。
  3.土地について、小規模宅地等の特例による評価減ができる。


●今回は、それぞれの評価減についての詳細な説明は控えさせてい
 ただきますが、この対策により、相続税評価額が半分以下になる
 ことも珍しくありません。


●さて、ここからが、今日の本題です。
 
 賃貸マンションやアパートを建築することで、このような節税メ
 リットを受けられるのですが、

 相続が起こった際、その建物が「建築中」だった場合、これらの
 節税メリットを、受けることが出来るのでしょうか?


●まず「1」の貸家評価について、通常は...

  「固定資産税評価額×70%」


 で評価するのですが、建築中の場合には...

  「その時までの建築費用×70%」


 で評価することとなります。
 この70%の意味合いは、それぞれ違うのですが、結果的に30%の
 評価減が出来ることになりますね。

 あとは、「固定資産税評価額」と「その時までの建築費用」のど
 ちらが高いかの問題です。


●次に「2」の貸家建付地評価についてですが、基本的には評価減
 が、出来なくなってしまいます。

 しかし、元々賃貸マンションやアパートを経営していた方が、そ
 れを建替中だという場合には、次の要件を満たせば、評価減をす
 ることができます。

  ア.旧建物の賃借人が引き続き、新建物に入居する契約になっ
    ている
  イ.旧建物の賃借人に対して、立退料等の支払いがないこと
  ウ.建替え期間中、旧賃借人に対して仮住居を用意しているこ
    と

●通常あまりないかもしれませんが、要するに、建替え後も前と同
 じ人にそのまま住んでもらうなら、貸家建付地評価していいです
 よということです。


●最後に「3」の小規模宅地等の特例ですが、この制度は、相続開
 始の直前で、その土地の上に建物が建っていることや、賃貸経営
 をしていることが条件となります。

 したがって、相続開始直前で「建築中」の場合は、この条件を満
 たさないこととなりますので、基本的に適用を受けられないこと
 になります。


●しかしながら、特例的なとり扱いとして、以下の要件を満たせば
 適用できることになっています。

  ア.建物が建っていないことが、一時的なものであること
  イ.建替え工事の請負契約をしていること
  ウ.完成後、速やかに賃貸経営を開始すること


●要するに、現在たまたま一時的に建替えているだけで、完成すれ
 ば、速やかに今まで通り賃貸経営をします、ということであれば、
 適用が受けられるということですね。


●いかがでしたでしょうか。

 結論としては、建物が建築中の場合は、節税メリットが受けられ
 なくなる可能性がある、ということですね。

 なかなか注意のしようがないかもしれませんが、相続税対策のリ
 スクの一つとして、知っておいていただければと思います。


 今回も、最後までお読みいただきありがとうございました。


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【編集】税理士 北岡 修一 資産税チーム 高橋 貴輝
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<編集後記>
  
  もう9月に入りましたが、まだまだ暑い日が続きますね。
 皆様も、熱中症などには十分注意して下さい。

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