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2013/03/28(第074号)「法人に建物を譲渡する」

━━━━━━━━━━━━━━━━━2013/03/28(第74号)━━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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 皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。
 
 税制改正関連法案は、27日に参院財政金融委員会で、自民、
 公明、民主各党などの賛成多数で可決しました。

 ここまでくれば、もう成立確実ですね。明日29日の参院本会議
 で成立しそうです。

 いよいよ相続税も、増税が決定ですね...。


 ということで、本日も「実践!相続税対策」行ってみましょう。


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■□  法人に建物を譲渡する
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●前回は、親から子に、賃貸建物やその土地を贈与する、と
 いうような話を書きました。

 ただ、建物だけを贈与した場合は、土地の評価が上がって
 しまう可能性があるので、注意しないといけないということ
 です。

 その際には、同族の法人が賃借するといい、ということでした。


●さらに、一歩進めて相続税対策を考えていくと、親が賃貸物件
 をたくさん所有しているのであれば、法人に譲渡するという
 ことが考えられます。

 子など個人に贈与するのではなく、法人に譲渡するのです。


●もちろん、法人は同族の法人です。相続税対策のためにやる
 のであれば、法人の出資者は、親ではなく、子などにした方が
 効果があります。


●子が出資者かつ代表者である法人に、親の賃貸物件を譲渡します。

 この場合も、土地を譲渡すると高くなりますので、建物のみ譲渡
 することが考えられます。

 譲渡価額は、適正に償却した建物の未償却残高(簿価)でいいで
 しょう。

 簿価で譲渡すれば、譲渡益は出ませんので、所得税はかかりません。

 賃貸建物は、住居が主であれば、親は消費税の課税事業者になって
 いないでしょうから、消費税もかかりません。


●買い取り資金については、その会社の自己資金か、銀行借り入れで
 まかなうことになります。あらかじめ銀行と打合せをしておいて、
 可能であれば、実行するということになりますね。

 担保や親の保証なども必要になるかと思います。


●さらに、土地はどうするか、借地権の問題はどうなるのか、という
 問題があります。

 土地は親が持っていて、上物は子が代表の法人が持つ。当然、借地権
 の問題を片づけなければなりません。

 借地権の権利金を払うのか、高い地代を払うのか、などが考えられます。

 この場合、無償返還の届出という制度があります。

 土地を将来無償で返還するので、土地を借りている建物の所有者は、
 土地に関する権利=借地権を一切持たない、とする届出を出すのです。

 どこに出すのかというと、税務署に出すのです。

 この無償返還の届出を出すことにより、借地権の問題は解決します。

 親は土地を100%持つ、子の法人は建物を所有するが、土地に関する
 権利=借地権は一切持たない、ということを双方で宣言して、税務署
 に届けるのです。


●借地権の問題は片付きましたが、地代はどうするか、という問題は
 あります。

 これは、基本的には賃貸借契約を結び、通常の地代を払うことにした
 方がいいでしょう。

 通常の地代は、固定資産税の年額の3倍程度と言われています。
 (不動産会社などに確認してください)


●この地代を払うことにより、賃貸借契約が成立します。

 以上のような一連のことをすることにより、どうなるかは、次回に
 お伝えしたいと思います。

 
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<編集後記>

 昨日はちょっと寒かったですね。もうコートはいらないかと
 思いましたが、まだまだ必要な日がありますね。
 三寒四温というのは、こういうことですね。体調気を付けて
 いきましょう。

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