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2013/03/22(第073号)「親から子に賃貸建物を贈与した後の問題」

━━━━━━━━━━━━━━━━━2013/03/22(第73号)━━━
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 皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。
 
 昨年12月26日の第62号のメルマガで、収益物件の建物を子に
 贈与する話を書きました。

 これには、続きがあるのですが、その後、税制改正の話題に
 なり、続きをお伝えしていませんでした。

 本日からまた、その続きをお伝えしていきます。


 ということで、本日も「実践!相続税対策」行ってみましょう。


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■□  親から子に賃貸建物を贈与した後の問題
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●親から子に収益物件、所得税対策・相続税対策になる、と
 いうような話を、第62号でしました。

 ただ、土地建物を贈与すると、評価額が高くなり、当然、
 贈与税も高くなります。

 そこで、建物のみを贈与する、という方法があるという
 ことです。それにより、家賃収入が親から子に移ります。

 とは言え、建物も、固定資産税評価額が贈与税の基になり
 ますが、それなりの金額になるので、贈与税が高くなる
 可能性があります。

 この場合は、相続時精算課税を使うという方法もあります。


●このようなことを、第62号と第65号でお伝えしました。

 今日は、間が空きましたが、その続きです。

 建物だけを、子に贈与した場合、残された親の土地の評価
 は、どうなるのか、ということです。

 その前に、建物は子が所有し、土地は親が所有しているの
 であれば、地代を払わなくていいのか、という問題があり
 ます。


●この地代に関しては、無償で借りていても構いません。

 この場合には、使用貸借ということになります。
 固定資産税程度を子が負担していても、使用貸借ということ
 になります。

 使用貸借の場合には、子は土地に対する権利は一切持たない
 ということになります。


●さて、親の土地の評価ですが、親が土地も建物も持って、
 賃貸をしているのであれば、その土地は「貸家建付地」
 として評価されます。

 貸家建付地の場合は、通常の土地(自用地)の評価額から
 約20%を評価減することができます。

 人に貸している分、自由に使えませんので、評価減ができる
 のですね。


●ところが、子が建物を持って、親の土地を無償で借りている
 場合(使用貸借)は、その土地は自用地として評価されます。

 すなわち、貸家建付地の20%評価減がなくなってしまうので
 す。これでは、相続の時に逆に相続税が多くなってしまう
 可能性がありますね。

 そこで、1つの方法としては、土地も一緒に贈与する、という
 ことが考えられます。

 相続時精算課税を使うのであれば、土地建物の評価が2,500万円
 の範囲内に収まるのであれば、土地も贈与してしまった方がよい
 かも知れません。


●なお、親から子に賃貸建物を贈与した場合、その建物の賃借人
 が、変わらない限り、親の土地の評価は、「貸家建付地」評価
 のままでいい、という取り扱いもあります。

 ずっと同じ人が借りてくれているのであれば、親の土地の評価
 は上がらないのです。

 ただ、それはずっとそうであるとは限りませんね。
 いつ出ていってしまうかわかりませんから、これでは安心でき
 ません。


●そこで出てくるのが、法人を作って、法人に賃貸してから
 第三者に転貸する、というような方法です。
 その上で、子に建物を贈与します。


 不動産の管理やサブリースを行う会社を作って、相続税対策
 をするというような方法です。

 自分たちで作った同族会社が借りているのであれば、賃借人は
 ずっと変わらない、ということですね。

 これで親の土地は、ずっと「貸家建付地」であり、約20%の
 評価減を受けることができます。


 このような法人を使った相続税対策は、いろいろ考えられます。

 それについては、また次回以降、お伝えしていきます。

 
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