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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「実践!相続税対策」 バックナンバー

2012/12/26(第062号)「収益物件を子に贈与するには?」

━━━━━━━━━━━━━━━━━2012/12/26(第62号)━━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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 皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 今年の最後のメルマガになりました。

 このメルマガでは、今まで株式の評価や、土地の評価など
 基本的なことを書いてきました。

 まだまだ、評価方式や相続税の基礎知識はいろいろあるの
 ですが、そればかりやっていても、単調になってしまいます
 ので、今後は、タイトル通り、「相続税対策」について、
 
 もっと、実践的に書いていきたいと思います。

 まずは、不動産を多く持っている方の、基本的な対策である
 「収益物件の贈与」について、何回かで書いていきます。


 ということで、本日の実践!相続税対策、いってみましょう。

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■□  収益物件を子に贈与するには?
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●賃貸マンションやアパート、貸家などをいくつかお持ちの
 方は、その税金対策で、子にその収益物件の一部を贈与する
 ということが、よくあります。

 これは、相続税対策でもあり、所得税対策でもあります。


●当然、贈与すれば、贈与税がかかってきます。

 贈与税は、ご存知のとおり、結構高い税金ですね。

 年間110万円までは、かかりませんが、不動産の贈与と
 なれば、110万円の範囲ではすみません。

 基礎控除後が、400万円を超えれば30%、600万円を
 超えれば40%、1,000万円を超えれば何と50%もの贈与税が
 かかってくるんですね。


●これでは、とても不動産を贈与できません。

 そこでまず考えるのが、建物だけを贈与する、ということです。

 建物さえ子に贈与すれば、家賃収入を子に移すことができます。
 当然ですが、家賃は建物を持っている人に入ります。

 したがって、土地は親が持ったままで、建物だけを子に移す
 ことにより、家賃収入が子に移るわけです。


●これは、所得税対策になりますね。

 親がたくさんの家賃収入があって、毎年所得税が結構かかって
 いる場合で、子はまだあまり収入がない、というのであれば、

 建物だけを贈与することで、所得の分散がはかれるわけです。

 所得税は、累進税率ですので、所得が多いほど税率は高くなり
 ます。

 そこで、税率の高い親の所得の一部を子に移すことによって、
 親子合わせた所得税は、少なくなる、ということです。


●また、所得を子に移すことによって、その分、親の財産が増え
 なくなりますから、長年続けていくことで、相続税対策にも
 なるわけです。


●建物だけの贈与がいいのは、「評価額が安いから」ということ
 もあります。

 贈与税を計算する際の、建物の評価は、固定資産税評価額に
 よります。

 固定資産税評価額は、建てた時からして安いのです。

 通常は建築費の40%~50%で評価されています。

 よく賃貸アパートなどを建てることで、相続税対策をしますが、
 それは、現金を使ってアパートを建てることで、評価額がそれ
 だけ、減額されるから、ということが大きな理由ですね。


●建てた時に、建築費の40%~50%であった評価額は、その
 後も、償却分が控除されるため、ドンドン下がっていきます。
 
 土地と違い、上がることはないのです。

 建物の固定資産税評価額は、毎年来る、固定資産税の納税通知書
 に表示されていますので、是非、確認してみてください。

 結構安いので、ビックリするかも知れません。


●さらに、さらに、賃貸している建物は、評価上「貸家」となり、
 30%評価減できるのです。

 安い固定資産税評価額から、さらに30%引けるわけですから、
 かなりお得ですね(笑)。

 賃貸の建物は、固定資産税評価額の7掛け、が贈与税を計算する
 評価額となる、ということです。

 これで贈与税を計算してみると、大した額でないかも知れません。

 古いアパートなどですと、基礎控除(110万円)以下になってしまう
 かも知れませんね。


●また、マンション1棟、あるいは複数部屋持っている場合は、
 1部屋ずつでも、贈与すればいいのです。

 1部屋であれば、それ程高くないかも知れませんね。


 あとは、払う贈与税と、移転できる所得とのバランスで判断して
 いけばいいのです。


●それでも、贈与税が高い、という場合は、相続時精算課税を使う
 という方法もあります。これについては、来週お話します。

 また、建物だけ贈与した場合は、土地を持っている親との関係は
 どうなるの? とか、

 親の土地の評価は、どうなるの? などについては、
 今後、順次話していきたいと思います。


 来年早々にでも、この贈与やりたいので、先の話も早く聞きたい、
 という方がいらっしゃいましたら、是非、個別にご相談ください。

 
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<編集後記>

 今日は26日。あと今年も残すところ1週間ですね。仕事する
 のもあと2、3日です。皆様はどういう年の瀬をお過ごしです
 か?今年もいろいろあったかと思いますが、最後悔いなく終わ
 らせたいですね。

 懸案の事項、今年中にやるべきこと、最後のひと踏ん張りで
 頑張ってやってしまいましょう。

 本年1年、メルマガ読んでいただき、ありがとうございます。
 また、来年も、皆様のお役に少しでも立てるよう、頑張って
 まいりますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

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