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2012/10/03(第051号)「土地の無償返還に関する届出書」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2012/10/03(第51号) ━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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 皆様、おはようございます。

 税務部の荒川琢哉です。

 9月中は残暑が続いていましたが、近頃は特に朝晩、かなり
 涼しくなり、やっと秋がきたな、という感じです。

 食欲の秋、スポーツの秋など、秋は何をやるにしても
 良い季節です。

 と同時に、夏の疲れが出る時期でもありますので、
 体調には十分注意したいものですね・・・
  

 では、メルマガ「実践!相続税対策」、本日もよろしく
 お願いいたします!

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■□   土地の無償返還に関する届出書
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●今回は、個人の土地の上に、その個人が主催する法人が
 建物を建てた場合の、税務上の一連の取扱いをお伝えします。


●通常は、他の者が所有する土地の上に建物を建てる場合
 には、借地権の設定のための権利金を支払う必要があります。

 自分の土地の上に、他人に無償で建物を建てさせるなんて
 ことは、通常ないですよね?

 たとえ地主が個人で、建物を建てるのが、その個人が主催する
 法人であったとしても、個人と法人は別人格ですから、同様の
 扱いになります。


●そのような慣習がある中で、法人が権利金等を支払わないで
 個人から土地を賃借して建物を建てた場合に、税務上どうなる
 かと、いうことを検討していきたいと思います。
 

 以下、多少難しい表現も入りますが、税務上の取り扱いを説明
 します。


●土地の賃貸借に際し、通常権利金等を収受する慣行がある
 地域において、法人が借地権等を無償で取得した場合には、

 借地権等の価額に相当する金額の贈与があったとして、
 法人税が課税されることになります。

  
●なお、借地権の設定について、権利金等が支払われない場合
 であっても、

 権利金等の授受に代えて、その土地の価額に照らし、その
 使用の対価として「相当の地代」が授受されているときは、

 その土地の賃借に関する契約は、正常な条件でなされたもの
 として認められ、借地権を無償取得したとする受贈益を認定
 されることはありません。


●さらに、個人がその所有する土地を、法人に賃貸した場合に
 おいて、権利金もこれに代わる相当の地代も収受する契約に
 なっていないときでも、

 その契約書に、土地の無償返還を約する事項が明記されてい
 る場合には、

 「土地の無償返還に関する届出書」を、地主の納税地の所轄
 税務署長に提出すれば、

 借地人である法人に、借地権相当額の受贈益の課税は、行わ
 れないことになっています。


●権利金や、相当の地代を支払わなくても、将来無償で土地を
 返す、ということであれば、借地権は法人に移っていない、
 ということになるのです。(届出が必要ですが)



●それでは、相続があった場合に、この無償返還届出書が提出
 されている場合の、借地権および個人の所有する土地の評価
 について考えてみましょう。


●結論から言いますと、無償返還届出書が提出されている場合
 には、借地権の評価額は0となります。

 そして、個人の土地(貸宅地)については、自用地としての
 価額の 100分の80 で評価することになります。


 将来土地を無償で返還するわけですから、借地権の評価は
 0ということになるのですね。


●なお、個人の土地(貸宅地)の評価が、100分の80になるのは
 次のような理由からです。
 
 すなわち、無償返還届出書が提出されている土地についても、
 借地借家法等の制約を受けること、

 および、その土地が相続のときにすぐに無償返還されるわけ
 ではないことから、評価減をすることができるのです。


●現在、借地権の取引慣行のない地域についても 20%の借地権
 相当額の控除が、認められています。

 それとの関係上、20%を控除することが適当であるとの考え方
 によるものです。



●なお、この場合、土地を借りている法人の株価評価の計算に
 おいては、その土地の自用地としての価額の 20%に相当する
 金額を、純資産価額に算入して計算することになっています。

 
 この理由も、その土地の価額が個人と法人を通じてきっちり
 100%となることが、課税の公平上、適当と考えられることに
 よるものです。


●ただし、同じ無償返還届出書が提出されている場合でも、その
 土地の貸借が、使用貸借(無償または固定資産税程度の低額の
 地代による賃貸借)である場合は、取り扱いが変わってきます。

 すなわち、使用貸借であるときの、その土地(貸宅地)の評価
 は、その土地を自用地として評価することになり、100分の80
 に相当する金額によって評価することはできません。


 これは、使用貸借に係る土地は、借地借家法等の制約を受けな
 いこと、個人間で使用貸借により貸し付けている土地の評価は、
 自用地として評価すること、などを考慮した結果によるもので
 す。


以上、多少難しかったかも知れませんが、個人と法人の間で土地
を賃貸借する場合は、相当気をつけておく必要がありますね。


 
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<編集後記>

 先週 9月27日、弊社主催の「相続対策」セミナーが弊社会議室
 にて行われました。

 気軽に質問をして頂くため、少人数による開催を目的とする
 もので、6名ほどご参加頂きました。

 最後は、疑問点や不明点等を解消してお帰りになった様子で、
 弊社としましても満足の行くセミナーとなりました。

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