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2011/11/09(第018号)「土地は形によって評価が異なる(その5)」

━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2011/11/9(第18号)━━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■ ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□ http://www.tm-souzoku.jp/
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 皆様、おはようございます。
 税理士の後藤文(あや)です。

 税の無駄が4200億円、なんてニュースが先日流れてい
 ました。もうビックリです。

 国の予算などからすれば、4200億円もほんのわずかな
 金額にしか過ぎないかもしれませんが、それと前後して
 年金は68歳からとか、消費税は10%とか言われても、
 全く説得力がなくなりますね~。

 「無駄遣いはダメ!」という単純な躾を、世の中みんなで
 実践すれば、きっと大きな成果が出ると思うのですが・・・


 では、メルマガ「実践!相続税対策」本日もよろしく
 お願いいたします!


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■□  土地は形によって評価が異なる(その5)
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●今回は「容積率」のお話です。

「容積率」とは、敷地面積に対する、建物の延床面積の
 割合のことをいいます。

 即ち、その敷地に対してどのくらいの規模の建物が建て
 られるかという限度です。

 例えば、100m2の土地があり、容積率が150%だとすると、 
 その土地に建てられる建物の延床面積は、

 100m2×150%=150m2

 まで、ということになります。割合が大きいほど、
 広い家が建てられるのです。



●この割合は、建築基準法に定める用途地域ごとに定め
 られています。

 そして用途地域は大きく分けて、居住系、商業系、
 工業系の3つに分けられています。

 住居系の地域ほど容積率は小さく、商業系の地域は
 容積率が大きく設定されています。

 大通りには高いビルが林立していますが、住宅地に
 突拍子もない大きな建物がないのもそのためです。



●これが、相続税にどのような影響を及ぼすか、その点
 が今回のポイントです。



●大きな道路に接している土地で、面積も大きく奥行き
 などもある場合は、ちょっと注意が必要です。

 大通りに面した土地と、後ろの部分の土地で用途地区
 が異なることが考えられるからです。

 即ち、同じ敷地内に、容積率が異なる土地が複数
 含まれている可能性があるということです。



●路線価図などからも、その可能性を推測できることが
 あります。

 路線価図には、路線価とともに、面している道路ごとに
 各国税局が定めた地区区分が表示されています。

 例えば、対象となる土地を路線価図で見た場合に、
 正面の道路は高度商業地区に属し、側面の道路は
 普通住宅地区に属している。

 このようなケースについては、同じ敷地内で容積率が
 異なっている可能性があります。役所などで、建築
 基準法上の用途地区や容積率についても調べてみる
 必要があるでしょう。



●この場合の土地の評価額は、通常の評価方法で計算
 した金額から、一定の金額を控除した金額となります。

 この一定の金額の計算が少々難しいのですが・・・

「正面路線の容積率に宅地の全体の地積を乗じ、その
 金額に占める、各容積率に応じる地積を乗じた金額の
 割合を計算し、地区区分ごとの影響度を乗じたもの」

 という定義となります。



●ちょっと計算を考えると複雑ですが、そこに気がつけば
 評価は確実に下がります。

 またこのような土地は、そこそこ面積も大きいことが
 多いので、それなりの影響額もあると思います。

 

●自分で家を建てた人であれば、自分の土地の容積率など
 知っていて当然のことかもしれませんが、親が購入した
 土地などを相続した場合など、結構分からなかったりします。

 自分や、家族のの所有している土地がどんな性質を持って
 いるのか、調べておくといいですね。



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<編集後記>

 昨日あたりからぐっと秋らしくなってきたと感じます。

 インフルエンザも流行っているようですし、注意しないと
 いけませんね。

 規則正しい生活、十分な睡眠、栄養のある食事・・・
 なんか最近全部欠けているような。。。

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