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2011/10/12(第014号)「土地は形によって評価が異なる(その3)」

━━━━━━━━━━━━━━━━━2011/10/12(第14号)━━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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 皆様、おはようございます。

 税理士の後藤文(あや)です。
 メルマガ「実践!相続税対策」、


 先日、新たに相続が発生したお客様に会いました。
 
 相続人はその方一人。
 
 一人であれば財産分けで争う余地もないので、後は
 無事に申告するのみ。

 ある意味貴重な相続です。何の問題もなく完了すると
 いいなと思います。


 では、メルマガ「実践!相続税対策」本日もよろしく
 お願いいたします!


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■□  土地は形によって評価が異なる(その3)
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●今回は「広大地」についてです。

 広大地とは、「その地域における標準的な宅地の面積と
 比べて、著しく広い宅地で、開発行為を行う場合には、
 公共公益的施設用地(道路や公園)などの提供が必要と
 認められるもの」をいいます。

 三大都市圏の市街化区域で言うと、500m2以上の土地が
 該当してきます。



●500m2を超えるような広い土地を売却する場合には、
 一般的な戸建建築に必要な土地の大きさに分譲する
 ことが想定され、道路や公園等(いわゆる「つぶれ地」)
 が生じてきます。

 そのため、広大な土地を一体評価すると、分譲して売却
 した場合に比して評価が高くなってしまいます。

 これを考慮しようというのが、広大地の評価です。



●広大地として認められた土地は、次のように評価を
 します(路線価評価の場合)。


  路線価×(0.6-0.05×地積÷1,000m2)×地積
  

 例えば、面積500m2、路線価が200,000円の土地を評価
 すると・・・

 <通常評価>
  200,000円×500m2=100,000,000円

 <広大地評価>
  200,000円×(0.6-0.05×500m2÷1,000m2)×500m2
                =57,500,000円

 <差額> 42,500,000円


  ⇒500m2の土地で、42.5%も評価減となるのです。



●そのため、広大地に該当するかどうかは、とても大きな
 問題になってきます。

 ただし、ただ広ければすべて適用できるわけではあり
 ません。

 周囲の土地利用状況から考えて、広い土地を、広い
 土地として、有効活用できるような地域の場合には、
 広大地とは認められません。


 大きな土地を売りに出す場合に、戸建分譲用地として
 売却することが、最も適している土地でなければなら
 ないのです。



●したがって、次のような土地は、広大地評価の対象外
 です。

 1、現にビル用地や、マンション用地として有効利用
  されている土地


 2、戸建分譲を行うよりも、マンションを建築をする
  ことが適している土地

   →容積率が300%以上の地域の土地は、原則マンション
    適地のため除かれます。


 3、大規模工場用地に該当する土地


 4、市街化調整区域の土地

   →市街化を抑制することが前提であり、基本的に
    宅地分譲はしない土地であるため除かれます。


 5、分譲にあたり、道路を抜く必要がないような土地
  (正面及び側面又は裏面が接道しいている等)

   →つぶれ地が生じないため、広大地には該当しません。


 6、路地状開発地(道路から狭い通路を通って建物敷地
  に入る、いわゆる旗竿地)として分譲することが一般
  的な土地



●広大地については、該当するかどうかの判断が難しい
 ところですが、該当するとした場合には、土地の相続の
 仕方も大切なところです。


 面積要件を満たす土地を相続する場合には、細分化して
 相続するのではなく、共有財産として相続することが、
 評価を下げるポイントになります。


 相続後、持分に応じた分割をすれば、所得税、贈与税の
 問題は発生しないため、広大地としての評価減を有効に
 活用できることになります。



●判断にあたっては、面積という形式的基準はありますが、
 周辺地域の客観的状況をも勘案したところで、総合的に
 考えなくてはなりません。

 そのため、グレーゾーンも大きく、税務調査においても
 非常に争点となりやすいところです。


 元々広い土地ですから、土地自体の評価額も大きく、
 否認されればダメージも大です。

 適用にあたっては、専門家に相談するなど、慎重に対応
 していきたいものです。


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<編集後記>

 10月だというのに、ほのかに暖かかったりしますね。
 
 和歌山県ではソメイヨシノが開花したとか・・・

 花粉も多少飛んでいたようですね。

 最近くしゃみがよく出ると思っていたところです。

 夏は暑く、秋は涼しく・・・という感じでもなく
 なっていますね。

 服装の調整が難しいです。。。

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