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2011/09/07(第009号)「不動産を貸すと評価が下がる」

━━━━━━━━━━━━━━━━━2011/09/07(第9号)━━━
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 皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 今日は時間がないので、早速本題に行きたいと思います。

 本日もよろしくお願いいたします!


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■□  不動産を貸すと評価が下がる
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●前々号では、不動産を持つと相続税対策になる
 ということを書きました。

 今回は、それを貸すと、さらに相続税対策になる
 というお話です。


●不動産を人に貸す、ということは、所有している
 人が、自分で勝手に利用することはできなくなり
 ます。

 当たり前のことですが...。

 したがって、その利用できなくなることによって
 財産の価値が下がる、ということで、評価の軽減
 が行われます。


●借地権、ということはよく聞かれると思いますが、
 人に土地を貸すと、原則として貸した人に、借地権
 が発生します。

 その権利が土地全体のどのくらいの割合を占めるか
 を表すのが、借地権割合です。

 この借地権割合は、国税庁から路線価とともに地域
 ごと、道路ごとに決められます。


●地域によってかなり差がありますが、不動産の利用
 価値の高いところは、借地権割合が高くなりますね。

 東京近郊で言えば、60%~70%が多いのではないで
 しょうか?

 貸した人に、その位の財産権がある、ということで
 すね。本来の所有者よりも多くなってしまうのです。

 まさに、土地は所有よりも利用の価値が高い、という
 ことです。


●そこで、単純に土地を貸した場合、その借地権割合
 分の評価が下がることになります。

 借地権割合が、70%の地域であれば、元々の所有者
 の評価額は、路線価で計算した土地の評価の30%に
 なってしまう、ということです。

 いわゆる地主の、底地の評価ですね。

 ずい分下がりますが、土地が全く使えなくなって
 しまいますので、下がって当然、とも言えます。


●では、家を建てて、その家を貸した場合はどうか?

 これは、税務では、貸家建付地といいいます。

 単純に土地を貸しているわけではなく、家も所有して
 家を貸しているわけです。

 ですから、先ほどの、土地を単純に貸してしまうより
 も、土地に対する利用権は土地の所有者側にある、
 ことになります。

 したがって、評価は先ほどよりも高くなります。


●この場合の具体的な評価は、家を借りている人には
 借家権があるという仮定で、これを控除する評価
 となります。

 借家権は、税務上、全国一律30%と決められています。

 そこで、土地の評価としては、

 土地の一部を建物を通して貸している、ということで、

   借地権割合×借家権割合 を 

 土地の価格から控除することができます。


●土地の路線価評価が、1,000万円、借地権割合が70%
 としたら、

  控除できる額= 1,000万円×(70%×30%)
        =  210万円

 ということになります。

 家を建てて貸すことにより、土地の評価が21%低く
 なるのですね。

 ちょっとわかりづらい計算式かも知れませんが、
 少し考えてみてください。


ということで、とりあえず、今回はここまで。


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<編集後記>

 税制改正、民主党にも税制調査会ができ、本格的に議論が
 始まります。今年は震災復興の財源を確保するということも
 あり、増税は避けられないと思います。でも、できるだけ
 短期間で臨時の増税は終わらせることが大事だと思います。
 あまりにも長く、特例の増税が続くと、あきらめ感みたいな
 ものが出てしまうような気がしますね。

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