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2011/08/24(第007号)「不動産を持つ」

━━━━━━━━━━━━━━━━━2011/08/24(第7号)━━━
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□■ 【実践!相続税対策】-知っているといないでは大違い!
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□■  ”基本を正しく理解し、時間をかけて対策しよう!”
■□       http://www.tm-souzoku.jp/
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 皆様、おはようございます。
 税理士の北岡修一です。

 今日はそれ程暑くもなく、すがすがしい朝ですね。

 今日は時間がないので、早速、メルマガ「実践!相続税対策」
 いってみたいと思います。

 本日もよろしくお願いいたします!


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■□  不動産を持つ
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●相続税対策というと、必ず出てくるのが不動産投資
 です。

 「借金して、賃貸アパートを持つと、相続税が安く
  なるよ。」

 というようなことが、よく言われます。


●借金や、賃貸アパートは、ちょっと置いといて、

 まずは、不動産を持つことにより、相続税は安くなる
 可能性は高いです。

 預金や有価証券を持っているよりは、それを不動産に
 変えた方が、相続税が安くなるのです。

 
●なぜ、安くなるのか? それは評価の仕方にあります。

 評価というのは、相続税の元になる財産の価格をどう
 決めるか、ということですね。


 預金は当然、その金額。有価証券は、その時の時価。

 これはもう財産価値、そのものです。

 それに比べると、不動産の価格というものは、時価が
 はっきりしません。


●そこで不動産については、土地は、原則「路線価」で
 評価する。

 建物は、「固定資産税評価額」で評価する、という
 ように決められています。

 この評価の仕方にポイントがあるわけです。


●「路線価」は、相続税の評価のために、国税庁が
 道路につけた価格です。

 これは毎年発表されますが、路線価は原則として
 公示価格の80%相当額、となっています。

 公示価格は、時価に近いのですが、時価よりは若干
 低くなっているのではないでしょうか。

 その80%ですから、実際の時価よりは低くなっている
 はずです。

 ただし、場所によっては、時価と同じくらいとか
 高い場合などもあります。
 
 この場合には、路線価で評価せず、鑑定評価などで
 評価することも可能です。


●また、建物の評価額である「固定資産税評価額」は、
 概ね建築価格の60%相当額からスタートして、
 償却費分が、数年ごとに引かれていくように
 なっています。

 ただし、60%と決まっているわけではなく、自治体の
 独自の評価で決められており、平均的にはそのくらい
 ではと、言われている数値です。


●このように、土地も建物も、時価よりも低い価格で
 評価されるわけです。

 したがって、預金や有価証券ですべての財産を持って
 いるよりも、その一部でも、不動産に替える、

 すなわち、不動産を購入した方が、相続税評価的には
 低くなるということですね。


 ちなみに、借金をして買うと安くなる、

 なぜなら借金は、相続財産から引けるから...

 と言われますが、これはそうではありません。


●お金があるのであれば、借金をしなくても、
 預金を取り崩して不動産を購入すれば、相続税は
 安くなります。

 借金をして、相続財産から引けるのも、

 預金を取り崩して、相続財産が減るのも、

 同じことです。よく考えてみればわかることです。


●ですから、お金がある方は、無理して借金をしてまで
 不動産を買うことはないのです。

 自分の預金で買えばいいのです。


 借金をして節税をするのは、それだけの資金がない場合、

 あっても、有価証券などでお金が塩漬けになっていて
 資金が取り崩せない場合、

 より大きな節税効果を得るために、借金をする場合、

 などですね。

 その場合には、確かに借金をして不動産を購入する
 効果はあるかと思います。


 ただし、借金をすれば、当然、返さなくてはいけない
 リスクが出てきますので、それを考えておく必要は
 ありますね。



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<編集後記>

 2週間に1回とは言え、新しいメルマガを書いていくのは
 結構大変なものですね。ようやく、水曜日に出す、というのが
 体に染みついてきたようです。最初の頃は忘れてばかりでした
 ので。これからはきっと大丈夫でしょう。

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