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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「不動産 税金相談室」 バックナンバー

2015/11/20「譲渡の日と取得の日」

Q 今年、私が持っている不動産を売却をする契約をしましたが、
  そのスケジュールは以下の通りです。

  (取得) 契約日 平成22年10月01日
       引渡日 平成23年02月01日

  (譲渡) 契約日 平成27年10月10日
       引渡日 平成28年01月31日

  このように、取得、譲渡ともに「契約日」と「引渡日」が年をまたがって
  いる状況です。

 (質問1)
  このような場合、いつの譲渡として、いつ確定申告をすればよいの
  でしょうか?
 
 (質問2)
  また、取得を契約日として、譲渡を引渡日として考えると、保有期間が
  5年を超えることとなり、税率が低くなると思いますが、そのような
  考え方は、可能でしょうか?


A まず、結論からお答えいたします。

 (質問1の答え)
   平成27年の譲渡として平成28年03月15日までに申告する方法、平成28年
   の譲渡として平成29年03月15日までに申告する方法、いずれも可能です。

 (質問2の答え)
   ご質問の通りの考え方は可能です。

  では、なぜこのようになるかをご説明させていただきます。

  所得税法上、「取得の日」と「譲渡の日」とは、原則として「引渡日」と
  されていますが、納税者の選択で、「売買契約の効力発生日」とすること
  も可能であるとされています。
  したがって、(質問1)は契約日、引渡日のいずれの方法も可能というこ
  とになります。

  また、この取り扱いは、「取得の日」と「譲渡の日」のそれぞれについて、
  別の方法を採用することができます。
  つまり、(質問2)のように「取得の日は契約日」、「譲渡の日は引渡日」
  とすることも、可能ということです。

  したがって、ご質問者様のように、この選択で税率が異なる場合の他、10
  年を経過するかしないかで、「居住用財産の軽減税率」や「いわゆる9号
  買換え」などの特例の適用にも影響してきます。
  この選択ひとつで、税額が倍以上ちがうことも十分に考えられますので、
  申告の際は、注意したいところです。

  また、「引渡日」の判断について注意点があります。

  引渡前に売買代金を全額受領(支払)した場合は、その受領日(支払日)
  が譲渡の日(取得の日)となるということです。
  通常は、引き渡しと代金の支払いは同時に行うことが一般的ですが、念の
  ため代金の支払日についても注意しておく必要があります。

  また、「契約日」の判断についても、注意点があります。

  建築中の物件を購入した場合は、「契約」⇒「完成」⇒「引渡」という取
  引の流れになりますが、建物が完成するまでは、「取得」とはなりません
  ので、ご注意ください。
  この場合は、「完成日」と「引渡日」の選択となります。

  このように、「取得の日」や「譲渡の日」の選択ひとつで、税額に影響が
  出てくることがあります。
  また、一度選択したものは、後日訂正することはできませんので、ぜひ
  慎重に検討するようにしてください。

                           《担当:高橋》


※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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