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2015/10/10「リバース・モーゲージを利用した場合の課税関係」

Q 現在、年金で生計を立てており、戸建てのマイホームに1人で住んでいま
 す。年金だけでの生活は、不測の事態が起きた時に対する不安があります。
 最近、金融機関の方からリバース・モーゲージについての説明を受け、利用
 を検討し始めたのですが、税金についてはどのようになるのでしょうか?


A リバース・モーゲージとは、持ち家など自分が保有している不動産(土地
 +建物)を担保にして、一括または年金の形で毎月の生活資金の融資を受け、
 本人が死亡等した時点で、この担保不動産を売却して元利金の返済に充てる
 制度をいいます。

 通常の住宅ローンの借入残高が年々減少していくのに比べ、借入残高が年々
 増加していくのが特徴です。

 マイホームを売却または賃貸に出すことなく、住み慣れた自宅を手放さずに
 住みながら、老後の生活資金を受け取れるというメリットがあります。

 反面、リバース・モーゲージを利用する際には、マイホームの宅地の地価下
 落や金利上昇に伴う担保割れリスク、さらに長生きリスクを考慮しておく必
 要があります。

 なお、リバース・モーゲージ利用の際には、相続発生時に担保不動産の売却
 について、相続人から異議がでないように、相続人全員の同意が必要になっ
 てきます。


 では、リバース・モーゲージを利用する方(被相続人)に、相続が発生した
 場合の基本的な課税関係を、考えていきたいと思います。

 相続発生時点(融資期間終了時)においては、担保不動産および借入金は被
 相続人に帰属することになりますので、相続財産となります。

 担保不動産の相続税評価額から借入金の累積額を控除した価額が、相続税の
 計算対象になってくるということですね。


 次に、当該財産を相続により承継した相続人が、担保不動産を売却して借入
 金を返済することになります。この場合の課税関係ですが、担保不動産に含
 み益がある場合は、譲渡所得税がかかります。

 相続により引き継いだ不動産については、取得価額と取得時期を引き継ぐこ
 とになりますので、その上で、譲渡所得を計算します。

 また、仮に相続税の納税額がでた場合、相続税の申告期限から3年以内の譲
 渡に該当することになるはずですので、取得費加算の適用が受けられます。

 さらに、居住用不動産の3,000万円特別控除や、長期譲渡所得の軽減税
 率の適用を受けることができるか否かが、問題になってきます。

 これについては、相続人が自分で住んでいたマイホームを売却するわけでは
 ないため、3,000万円特別控除や長期譲渡所得の軽減税利率の適用を受
 けることはできません。

 リバース・モーゲージについては金融機関等により取扱いが異なります。相
 続人が担保不動産を売却せずに、借入金を返済していく方法もとれたりしま
 す。取扱い金融機関もまだまだ限られてはいますので、ライフプランを考慮
 した上で、事前確認だけはしっかりしておきたいものです。

                           《担当:利根川》


※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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