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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「不動産 税金相談室」 バックナンバー

2015/09/18「離婚による自宅の取得」

Q 現在、夫と離婚に向けて協議をしておりますが、自宅の名義
  (現在は夫100%)をどのようにするべきか、結論が出ていません。
  不動産会社へ相談したところ、自宅の価値(時価)は約1,300万円であり、
  住宅ローンの残債は1,000万円ほどです。

  今後もこの家には私が住むことになっておりますので、父から資金援助を
  受けて、私が住宅ローンを引き継ぐことにより、名義を変更したいと考え
  ておりますが、税務上の問題はあるでしょうか。


A ご質問のケースでは、いくつか税務上の問題が想定されます。

  1つは、財産分与や負担付贈与(ご質問のように債務付きでの名義変更)、
  あるいは売買については、その不動産の時価により取り扱わなければなら
  ない点です。
  そのため、時価と残債相当額との差額について、ご質問者に対して贈与税
  が生じる可能性があります。

  2つ目は、お父様から資金援助を受けられるということですので、その資
  金について贈与税が生じる点です。
  つまり、残債相当額の1,000万円をお父様から、時価と残債との差額の300
  万円はご主人から贈与を受けたとして、合計1、300万円の贈与が認定され
  る可能性があるのです。

  ただし、時価との差額300万円が離婚による財産分与と認められる場合に
  は、その部分については、贈与税等の税金の問題は生じません。

  また、お父様からの贈与については、一定の要件の下で「住宅取得資金贈
  与の特例」を適用することが考えられます。
  ただし、住宅ローンを返済するための資金は、特例の対象外とされており
  ますので、あくまでも売買により自宅を取得し、その後、ご主人が売却代
  金によりご自身の住宅ローンを返済する必要があります。

  ご質問のようにローン返済を目的として受けた贈与は対象外なのです。
  また、親族間での取引は対象外となりますので、離婚が成立して「他人に
  なった」後で、取引しなければならない点にもご注意ください。

  最後に3つ目として、ご質問では触れていらっしゃいませんが、売買にし
  ても負担付贈与にしても、ご主人は自宅を売却したものとして譲渡所得が
  発生することです。
  その際に注意したいのは、居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除
  については、前述の住宅取得資金贈与の特例と同様に、離婚成立後の売買
  でなければ適用できないことです(親族間の取引は対象外です)。

  現状、離婚協議がどの程度進んでいらっしゃるのか不明ですが、上記の点
  を踏まえ、財産分与などを含めてご検討いただければ幸いです。

                           《担当:樋口》


※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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