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東京メトロポリタン税理士法人 メールマガジン「不動産 税金相談室」 バックナンバー

2015/07/31「自宅とローンの贈与について」

Q 近々、息子に私の自宅を贈与しようと考えています。住宅ローンは残債が
  あり、今後は息子に住宅ローンを負担してもらおうと考えております。

  各評価額等は、それぞれ次の通りとなっています。

  ・ 住宅ローンの残債   2,000万円
  ・ 建物の相続税評価額   500万円
  ・ 土地の相続税評価額  1,600万円

  この場合、土地建物の相続税評価額の合計2,100万円から、住宅ローンの
  残債2,000万円を差し引くと、100万円となり、贈与税の基礎控除110万円
  の範囲内となり、贈与税はかからないと考えております。

  このような考えで、間違いないでしょうか?


A ご質問者様のように、財産と債務をひも付きで贈与することを、専門用語
  では、「負担付贈与」といいます。
  つまり、住宅ローンという負担付で、自宅を贈与するということですね。

  このような場合、贈与税額を計算する際、財産(自宅)の金額から
  負担(住宅ローン)の金額を差し引いて計算することとなります。
  したがいまして、ご質問者様の計算は、一見、正しいように思われます。

  ただし、負担付贈与の場合は、相続税評価額ではなく「通常の取引価額」
  で評価しなければならない、ということになっています。
  「通常の取引価額」とは、つまり「時価」の事です。

  上記の相続税評価額は、土地については、一般的に時価(公示価格)の
  8割程度で評価をされています。
  また、建物については、ざっくりいうと、新築の場合には、建築費用の
  4割から5割程度の評価額になることが多いようです。

  したがって、今回の場合、時価は3,000万円程度になると推定しますと、
  贈与税の計算は、次のようになります。

  (3,000万円-2,000万円-110万円)×30%-90万円 = 177万円

  これをこのまま実行してしまいますと、ご質問者様の場合、177万円の
  税額が発生するため、翌年の2月1日~3月15日までの間に、贈与税
  の申告と納付が必要となってしまいます。

  負担付贈与につきましては、バブルの崩壊以後、上記のように厳しい
  取扱いに変更されておりますので、十分気を付けた方がよろしいかと
  思います。

                            《担当:高橋》




※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

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